Comment calculer votre ratio prêt-valeur (LTV) avant de faire une demande de prêt hypothécaire

Vous êtes-vous déjà demandé combien vous pouviez réellement emprunter pour votre logement avant de vous rendre dans une banque? C'est là qu'intervient votre ratio prêt-valeur (LTV), le chiffre qui détermine discrètement le montant que les prêteurs sont prêts à vous accorder. De nombreux acheteurs au Luxembourg n'en entendent parler qu'après avoir trouvé la propriété de leurs rêves, mais à ce moment-là, il est souvent trop tard pour faire des ajustements faciles.

Savoir calculer votre ratio prêt-valeur (LTV) dès le début peut vous faire gagner du temps, vous épargner du stress et vous faire économiser de l'argent. Cela vous aide à voir ce que les banques voient, comme votre capacité d'emprunt, votre niveau de risque et si vos projets sont conformes aux règles de crédit luxembourgeoises.

Si vous êtes novice en la matière, commencez par consulter notre guide complet intitulé « Qu'est-ce que le ratio prêt-valeur (LTV) et pourquoi est-il important au Luxembourg ? », puis revenez ici pour apprendre à le calculer précisément.

Comment calculez-vous concrètement votre ratio prêt-valeur?

Le calcul de votre ratio prêt-valeur (LTV) est plus simple qu'il n'y paraît. Il indique simplement la part du prix de votre bien immobilier couverte par le prêt et la part que vous payez vous-même.

La formule de base pour calculer votre ratio prêt-valeur est la suivante:

Par exemple, si vous empruntez 400,000€ pour acheter un bien immobilier d'une valeur de 500,000€, votre LTV est de 80%. Cela signifie que la banque couvre 80% du prix d'achat et que vous apportez 20% sous forme de fonds propres.

Dans la plupart des cas, la valeur du bien immobilier correspond au prix d'achat. Cependant, les banques peuvent utiliser leur propre estimation si elles estiment que le bien vaut moins en raison de son emplacement ou de sa valeur marchande.

Un ratio prêt/valeur plus élevé signifie que vous empruntez davantage, ce qui peut être plus risqué pour la banque. Un ratio prêt-valeur plus faible signifie que vous avez investi davantage de vos propres fonds. Cela vous permet généralement d'obtenir de meilleures conditions de prêt.

Une fois que vous avez calculé votre LTV, il est également utile de voir comment ce chiffre influe sur vos mensualités. Vous pouvez essayer notre calculateur de prêt hypothécaire pour estimer le montant de vos remboursements en fonction de différents montants de prêt et taux d'intérêt.

Comment les banques évaluent-elles votre ratio LTV?

Une fois que vous avez calculé votre ratio prêt-valeur, vous vous demandez peut-être ce que la banque pense réellement de ce chiffre. En termes simples, cela l'aide à évaluer le risque qu'elle prendrait en vous accordant un prêt.

Au Luxembourg, les banques vérifient votre ratio prêt/valeur par rapport aux limites officielles fixées par la CSSF : jusqu'à 100% pour les primo-accédants, 90% pour les autres résidences principales et 80% pour les biens d'investissement ou destinés à la location. Ces limites déterminent le montant qu'un prêteur peut offrir en toute sécurité.

Si votre ratio prêt/valeur est plutôt bas, cela signifie que vous utilisez davantage vos propres fonds, ce qui est apprécié par les banques. Cela leur indique que vous vous endettez moins et que vous disposez d'une plus grande marge de manœuvre financière. En contrepartie, elles sont plus susceptibles de vous considérer comme un emprunteur sûr et pourraient vous proposer un taux d'intérêt plus bas ou moins de conditions pour votre prêt.

Si votre ratio prêt-valeur est plus élevé, ne paniquez pas. Cela ne signifie pas que votre demande de prêt hypothécaire sera rejetée. Cela signifie simplement que la banque examinera votre situation de plus près, notamment vos revenus, la sécurité de votre emploi et vos autres prêts existants. Elle pourrait également vous demander des garanties supplémentaires ou fixer un taux légèrement plus élevé afin de réduire son risque.

C'est pourquoi il est toujours judicieux de vérifier votre LTV dès le début. Même une légère amélioration peut rendre votre offre hypothécaire plus intéressante et plus flexible.

Comment améliorer votre LTV avant de faire une demande de prêt hypothécaire

Si votre ratio prêt-valeur semble un peu élevé, ne vous inquiétez pas. Vous pouvez régler ce problème avant de faire votre demande de prêt hypothécaire. L'idée est simple : ajoutez un peu plus d'argent personnel ou réduisez le montant que vous devez emprunter. Même de petits changements peuvent faire une réelle différence lorsque la banque examine votre demande.

1. Économisez pour un acompte plus important
   Le moyen le plus simple et le plus efficace de réduire votre LTV est d'épargner davantage pour votre apport personnel. Plus vous contribuez vous-même, moins vous aurez besoin d'emprunter et plus votre profil sera attractif pour les prêteurs. Au Luxembourg, les banques et la CSSF accordent également une grande importance au montant de votre apport personnel lorsqu'elles décident du montant du prêt à accorder.
2. Négocier le prix du bien immobilier
   Si vous parvenez à négocier un prix d'achat légèrement inférieur, votre ratio prêt/valeur s'améliore automatiquement, à condition que le montant de votre prêt reste inchangé. Parfois, même une petite remise peut faire basculer votre ratio dans une fourchette plus confortable. Cela vaut la peine d'avoir cette conversation supplémentaire avec le vendeur ou l'agent immobilier si cela vous aide à obtenir de meilleures conditions de prêt.
3. Renforcez vos finances
   Le remboursement de petites dettes ou la preuve d'un revenu stable ne modifieront pas directement votre ratio prêt-valeur, mais cela peut améliorer votre dossier hypothécaire dans son ensemble. Les banques considèrent une situation financière bien gérée comme un signe de risque moindre, en particulier si votre ratio prêt-valeur est proche de la limite supérieure.

Le remboursement de petites dettes ou la preuve d'un revenu stable ne modifieront pas directement votre ratio prêt-valeur, mais cela peut améliorer votre dossier hypothécaire dans son ensemble. Les banques considèrent une situation financière bien gérée comme un signe de risque moindre, en particulier si votre ratio prêt-valeur est proche de la limite supérieure.

Consultez notre guide pour comprendre ce qui constitue un bon ratio prêt-valeur et pourquoi il est important pour votre prêt hypothécaire.

Si vous avez déjà un prêt hypothécaire et que votre propriété a pris de la valeur, le refinancement pourrait vous aider à bénéficier d'un ratio prêt/valeur plus bas et de meilleures conditions de prêt.

Comment Smart Finance peut vous aider à améliorer votre LTV

Votre ratio prêt-valeur peut déterminer le type de prêt hypothécaire que vous obtiendrez, et même un petit changement peut faire une grande différence. Chez Smart Finance, nous vous aidons à comprendre vos chiffres, à planifier votre apport personnel et à comparer les prêteurs au Luxembourg et à l'étranger.

Si vous vous apprêtez à faire une demande de prêt hypothécaire, contactez-nous. Nous vous aiderons à tirer parti de votre ratio prêt/valeur et à obtenir les meilleures conditions pour votre propriété.

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