Les erreurs à éviter lors de l'achat d'une propriété en Allemagne ou au Luxembourg

De nombreux résidents luxembourgeois rêvent de posséder une propriété en Allemagne. Plus d'espace, de meilleurs prix et un endroit plus calme pour élever une famille, voilà qui semble être une bonne idée. Mais acheter de l'autre côté de la frontière n'est pas aussi simple que de traverser une rue. L'immobilier allemand s'accompagne de règles, de frais et de détails fiscaux qui peuvent déconcerter même les acheteurs les plus prudents.

Dans ce guide, nous allons examiner les erreurs les plus courantes à éviter lors de l'achat d'un bien immobilier en Allemagne. Si vous envisagez de déménager ou d'investir prochainement, le fait de savoir ce qu'il faut surveiller dès maintenant peut vous épargner beaucoup de stress et d'argent par la suite.

Les erreurs à éviter lors de l'achat d'une propriété en Allemagne

1. Surpayer le bien

Il est tentant de croire le prix que vous voyez en ligne. Les photos sont peut-être belles, la rue a l'air calme et le discours de l'agent donne l'impression que vous faites une bonne affaire par rapport aux prix pratiqués au Luxembourg. Mais le prix demandé n'est rien d'autre qu'une demande. Il ne correspond pas toujours à la valeur réelle de l'appartement.

Avant de faire une offre, vérifiez le prix de vente de maisons similaires dans le même secteur. Mais ne vous arrêtez pas à une ou deux annonces. Regardez le prix au mètre carré. Adressez-vous à des agents locaux qui connaissent réellement le quartier, et pas seulement à celui qui vend la maison.

Les prix peuvent varier considérablement d'une ville à l'autre. Par exemple, une maison à Trèves ne coûtera pas le même prix qu'une maison près de Sarrebruck, même si elles se ressemblent sur le papier. Si vous sautez cette étape, vous risquez de payer beaucoup plus que vous ne le devriez.

Une fois que vous savez à quoi ressemble un prix équitable, n'hésitez pas à négocier. La plupart des vendeurs s'y attendent. Si les chiffres ne vous conviennent pas, passez votre chemin. N'oubliez pas qu'il est pire de payer trop cher que de se priver.

Vous n'êtes pas sûr du montant que vous pouvez vous permettre? Calculez votre hypothèque pour vous faire une idée précise avant de faire une offre.

2. Accélérer et omettre la procédure de diligence raisonnable

Il est facile de se sentir sous pression lorsque l'on trouve un logement qui semble convenir. L'agent vous dit que quelqu'un d'autre est intéressé. C'est précisément là que la plupart des gens commettent des erreurs.

Prenez du recul et vérifiez ce que vous achetez réellement. Faites le tour de la maison ou de l'appartement par vous-même. Recherchez les fissures, les fuites ou tout ce qui pourrait vous coûter cher plus tard. Ne vous fiez pas uniquement aux photos, car elles montrent rarement les mauvais côtés.

Il faut également savoir clairement où commence et où finit la propriété. Le plan cadastral est la carte officielle qui indique les limites exactes. Si vous ne le faites pas, vous risquez de vous disputer avec un voisin au sujet d'une clôture ou d'un chemin commun dont vous ignoriez l'existence.

Une autre chose à vérifier est le Grundbuch. Il s'agit en fait du registre foncier officiel de l'Allemagne. Il confirme l'identité du propriétaire, mais indique également s'il existe un prêt ou un droit de passage lié à la propriété. De nombreux acheteurs l'ignorent et se retrouvent confrontés à des problèmes qu'ils n'avaient pas prévus.

Si vous n'êtes pas sûr de ce que vous regardez, faites appel à un géomètre local ou à un avocat qui connaît le système. Vous pouvez également demander conseil à Smart Finance, qui aide les acheteurs luxembourgeois à effectuer ces vérifications correctement. Cela coûte un peu cher aujourd'hui, mais cela peut vous éviter de gros maux de tête plus tard. Prenez votre temps et vérifiez chaque détail. Il vaut mieux perdre une affaire que d'acheter des problèmes.

3. Ignorer les coûts cachés

Il est facile de s'arrêter au prix indiqué dans l'annonce et d'oublier ce qui vient ensuite. En Allemagne, l'achat d'un logement entraîne toujours des frais supplémentaires, qui s'accumulent rapidement, surtout si vous achetez au Luxembourg et que vous transférez de l'argent de l'autre côté de la frontière.

Tout d'abord, il y a la Grunderwerbsteuer, qui est la taxe de transfert de propriété. Il s'agit d'un pourcentage fixe du prix qui dépend de l'endroit où se trouve la maison. Près du Luxembourg, il est généralement d'environ 5%, mais dans toute l'Allemagne, il varie entre 3.5% et 6.5%.

Vous devrez ensuite payer les frais de notaire et les frais de registre foncier. Vous ne pouvez pas les ignorer, car ils officialisent la vente. Ensemble, ils représentent généralement entre 1.5% et 2% du prix d'achat. Si un agent intervient, il faut ajouter 3 à 7%, plus la TVA. La répartition des frais peut varier, il faut donc toujours vérifier.

Si vous achetez un appartement plutôt qu'une maison, n'oubliez pas le Hausgeld. Il s'agit de la redevance mensuelle pour l'entretien et les frais communs de l'immeuble.

De nombreux acheteurs qui traversent la frontière oublient également les petites choses comme les frais bancaires pour les transferts d'argent, ou le fait de payer un conseiller si vous n'êtes pas à l'aise avec l'allemand juridique. Ces éléments peuvent sembler insignifiants en soi, mais ensemble, ils s'additionnent.

Au final, tous ces extras peuvent faire grimper votre budget de 10% ou plus. Nombreux sont les primo-accédants qui n'ont pas prévu ce genre de choses et qui se retrouvent pris au dépourvu à la dernière minute. Ne soyez pas l'un d'entre eux.

4. Sous-estimation de la maintenance à long terme

De nombreux primo-accédants pensent que les dépenses s'arrêtent une fois l'achat effectué. En réalité, les factures réelles apparaissent souvent plus tard, voire plus tôt que prévu.

Lorsque vous êtes propriétaire d'un logement, vous devez assumer vous-même les réparations, qu'il s'agisse de la vétusté des toits, des pannes de chauffage ou d'autres problèmes. Même un logement neuf nécessite des soins réguliers pour rester en bon état.

Si vous achetez un appartement, vous partagez les coûts les plus élevés avec les autres propriétaires. Des dépenses telles qu'un nouveau toit ou une amélioration du chauffage de l'immeuble sont généralement financées par un fonds commun. Si ce fonds n'est pas suffisant, les propriétaires se partagent la facture. Cela peut se traduire par un paiement soudain que vous n'aviez pas prévu.

Il est utile de mettre de l'argent de côté chaque année, même si rien ne se passe mal dans l'immédiat. Une règle simple consiste à économiser chaque année environ 1 % de la valeur de votre bien pour les réparations et les mises à jour.

Ajoutez-y une bonne assurance habitation. En cas de dégâts causés par une tempête, de fuites ou d'effraction, vous vous féliciterez de l'avoir souscrite. Le coût annuel en vaut la peine, ne serait-ce que pour la tranquillité d'esprit qu'elle procure.

Une maison bien entretenue conserve sa valeur et vous coûte moins cher à long terme. Mettez de l'argent de côté pour l'entretien dès le début, c'est bien mieux que de devoir faire des pieds et des mains pour payer une grosse réparation plus tard.

5. Ne pas vérifier les règles de la communauté

Lorsque vous achetez un appartement en Allemagne, vous ne vous contentez pas d'acheter votre logement, vous vous engagez également à respecter les règles de gestion de l'immeuble. Chaque immeuble à plusieurs propriétaires possède une Gemeinschaftsordnung. Il s'agit en fait du règlement officiel régissant l'utilisation et le partage de la propriété, y compris le jardin, les escaliers, le chauffage central, etc.

Malheureusement, de nombreux primo-accédants n'en tiennent pas compte. Et c'est risqué. Ces règles peuvent déterminer ce que vous pouvez ou ne pouvez pas faire dans votre propre maison.

Prenons l'exemple des rénovations. Si vous souhaitez abattre un mur ou changer vos fenêtres, vous devrez peut-être obtenir l'autorisation des autres propriétaires. Il en va de même pour les animaux de compagnie: certaines communautés limitent le nombre d'animaux que vous pouvez garder ou le type d'animaux que vous pouvez élever. Vérifiez toujours avant de supposer que votre chien ou votre chat est autorisé.

La sous-location est un autre problème courant. Certains immeubles l'autorisent, d'autres non. Si vous envisagez de louer votre appartement à court terme ou même à long terme, vous voudrez savoir s'il existe des limites.

Avant de vous engager, demandez la Gemeinschaftsordnung et lisez-la attentivement. Si l'allemand n'est pas votre langue maternelle, faites appel à un avocat ou à un conseiller spécialisé. Il vaut mieux repérer les problèmes maintenant que de se battre plus tard sur les règles.

7. Charges sur le bien à l'abri des regards

Beaucoup d'acheteurs se concentrent sur ce qu'ils peuvent voir, comme la maison, le prix et la rue. Mais ce qui compte vraiment, c'est ce qui est écrit sur le papier, et cela demande un peu plus d'attention.

En Allemagne, chaque terrain fait l'objet d'un document officiel appelé Grundbuchauszug. Ce document indique qui est le propriétaire du terrain. Plus important encore, il répertorie tout ce qui y est attaché, comme les prêts, les anciennes dettes, etc. Ces éléments ne disparaissent pas avec l'achat du terrain, mais ils l'accompagnent.

Par exemple, le vendeur peut avoir utilisé la maison comme garantie pour un prêt qui n'a pas encore été remboursé. Si vous ne vérifiez pas ce point avant de signer, vous risquez d'être confronté à des problèmes que vous n'aviez pas prévus.

C'est pourquoi il est indispensable de travailler avec un notaire local. Le notaire vérifie le Grundbuchauszug, en explique la signification et s'assure que vous savez exactement ce que vous achetez. Si un élément de l'acte n'a pas de sens, vous êtes libre de poser des questions. Si vous n'êtes toujours pas sûr, Smart Finance peut vous aider à trouver un notaire ou un avocat de confiance pour le vérifier correctement.

Ne précipitez pas cette étape.

8. Ne pas planifier les risques liés à la résidence et à la fiscalité

Il est facile de se perdre dans la recherche du bon endroit et d'oublier ce que la vie sur place peut signifier pour vos impôts. Mais pour ceux qui achètent au Luxembourg, cela vaut la peine d'y jeter un coup d'œil avant de signer les papiers.

Si vous passez plus de la moitié de l'année en Allemagne ou si vous considérez votre maison comme votre résidence principale, vous pouvez être considéré comme un résident fiscal allemand. Cela signifie que l'Allemagne pourrait imposer tout ce que vous gagnez dans le monde entier, non seulement vos revenus en Allemagne, mais aussi ceux que vous gagnez dans votre pays d'origine.

Il existe également un impôt sur les plus-values. Si vous vendez le logement trop tôt et que vous réalisez une plus-value, vous risquez de devoir payer un impôt sur cette plus-value. Beaucoup d'acheteurs n'y pensent pas d'emblée et ne s'en rendent compte que plus tard, lorsqu'ils veulent vendre.

Ces règles peuvent prêter à confusion et il est donc utile de demander conseil dès le début. Si vous ne savez pas par où commencer, jetez un coup d'œil sur les taxes à payer lors de l'achat d'un bien immobilier en Allemagne afin de savoir comment établir votre budget.

En réglant cette question à l'avance, vous économiserez du stress et de l'argent par la suite.

9. Attendre des bénéfices rapides

Certains primo-accédants pensent que l'achat d'une maison de l'autre côté de la frontière sera rapidement rentable. Mais en réalité, l'immobilier fonctionne rarement de cette manière. L'immobilier est un jeu de longue haleine. Si vous vous attendez à une vente rapide, vous risquez d'être déçu.

Les villes frontalières connaissent une demande régulière de la part des navetteurs et des expatriés, mais le marché n'est pas le même que celui d'une grande ville où les prix peuvent s'envoler du jour au lendemain. Les valeurs augmentent généralement lentement au fil du temps et il faut faire preuve de patience.

Si vous envisagez de louer votre logement, n'oubliez pas les coûts réels qui en découlent. Les revenus locatifs semblent intéressants sur le papier, mais les réparations, l'inoccupation, les taxes et les frais de gestion y contribuent. Vous devrez maintenir le logement en bon état pour garder de bons locataires.

Traitez l'investissement immobilier transfrontalier comme un élément de votre plan à long terme. C'est un moyen de se constituer un patrimoine régulier, mais pas un moyen de devenir riche en un an.

9. Sauter la négociation ou signer sous pression

Lorsque le marché est très actif, il est facile de penser qu'il faut saisir la première occasion qui se présente. Certains vendeurs ou agents insistent sur le fait que d'autres acheteurs sont déjà prêts. Ne vous laissez pas bousculer pour prendre une décision.

Examinez toujours le prix par rapport aux maisons similaires situées à proximité. Si le prix vous semble trop élevé, n'hésitez pas à proposer moins. Car il est normal de négocier et la plupart des vendeurs s'y attendent.

Si vous vous sentez poussé à signer avant d'être sûr de vous, prenez du recul. Il vaut mieux perdre une maison que d'acheter la mauvaise et de le regretter plus tard.

De plus, l'achat d'une propriété de l'autre côté de la frontière demande beaucoup de réflexion, mais vous n'avez pas à le faire seul. Smart Finance peut vous aider à planifier, à comparer vos options et à vous mettre en relation avec des experts locaux pour que vous soyez en confiance à chaque étape.

10. Ne pas demander d'aide professionnelle

Acheter de l'autre côté de la frontière n'est pas la même chose qu'acheter dans son propre pays. Les règles, les taxes et les formalités administratives peuvent vous prendre au dépourvu si vous n'êtes pas préparé. Et réparer des erreurs plus tard coûte souvent plus cher que de faire les choses correctement dès le départ.

Travaillez avec un agent qui connaît bien le marché allemand et qui comprend le mode de pensée des acheteurs luxembourgeois. Choisissez un notaire ou un avocat qui a l'habitude des transactions transfrontalières et qui peut vous guider facilement à travers toutes les étapes.

Si vous n'avez pas encore les bons contacts, Smart Finance peut vous mettre en relation avec des professionnels du financement immobilier transfrontalier qui connaissent parfaitement le sujet. De bons conseils dès le départ permettent d'économiser de l'argent, du temps et du stress par la suite.

Si vous êtes prêt à vous lancer, n'hésitez pas à contacter notre équipe de conseillers. Nous sommes là pour vous aider.