Comment acheter une maison en Allemagne en tant que résident luxembourgeois?

L'achat d'une maison en Allemagne devient une option attrayante pour de nombreux résidents luxembourgeois, en particulier pour les frontaliers. Bien que la plupart des Allemands préfèrent louer et que les taux d'accession à la propriété restent inférieurs à ceux des autres pays européens, l'achat d'une maison transfrontalière est de plus en plus populaire en raison des prix plus abordables et de l'espace de vie plus important juste de l'autre côté de la frontière.

Pourquoi les Luxembourgeois traversent-ils la frontière? Les prix ne cessent d'augmenter dans leur pays et il est de plus en plus difficile de trouver de l'espace sans se ruiner. En Allemagne, des villes comme Trèves ou la Sarre offrent plus de maisons pour votre argent, un trajet quotidien facile et de meilleures chances de trouver quelque chose qui convienne vraiment à votre vie.

Mais l'achat d'une propriété en Allemagne n'est pas exactement la même chose que l'achat d'une propriété dans son pays d'origine. Il y a des étapes supplémentaires à prendre en compte, comme les règles, la paperasserie, les impôts et ce que vous devez attendre des banques allemandes si vous vivez et travaillez au Luxembourg. Si vous envisagez de vous installer en Allemagne, ce guide vous expliquera quelles sont les conditions à remplir et comment mettre les choses en place dès le départ.

Un résident luxembourgeois peut-il acheter un bien immobilier en Allemagne?

Absolut, ja, und der Kauf von Immobilien in Deutschland als Ausländer ist nicht so ungewöhnlich.

Si vous habitez au Luxembourg, vous pouvez acheter une maison ou un appartement en Allemagne. Il n'y a pas de permis spéciaux ou de restrictions cachées. Que vous soyez citoyen de l'UE ou non, la loi allemande n'empêche pas les étrangers d'accéder à la propriété. Les Luxembourgeois ont les mêmes droits que les acheteurs allemands en vertu des règles de l'UE.

Vous n'avez même pas besoin d'un visa ou d'un permis de séjour allemand pour être propriétaire d'un bien immobilier. Toutefois, le fait de posséder un bien immobilier en Allemagne ne vous donne pas automatiquement le droit de résider en Allemagne ou d'obtenir un visa.

Il y a quelques coûts supplémentaires à prendre en compte. Vous paierez un droit de mutation immobilière, qui peut représenter entre 3,5 % et 6,5 % du prix d'achat, selon l'endroit où vous achetez. Il y a également des frais de notaire et, parfois, une commission d'agent si vous passez par un agent immobilier.

Si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, il vaut la peine d'étudier les offres des banques luxembourgeoises et allemandes. Les possibilités de financement peuvent varier en fonction de vos revenus, de votre profil financier et de la politique du prêteur. De nombreux acheteurs luxembourgeois conservent leur résidence principale au Luxembourg et utilisent la propriété allemande comme résidence secondaire, ce qui facilite souvent les choses en matière de fiscalité et d'enregistrement.

Conditions essentielles pour l'achat d'un logement en Allemagne

Avant de commencer à chercher un logement, il est bon de savoir ce qu'il faut faire si vous voulez acheter en Allemagne en tant que résident luxembourgeois. Voici ce qu'il vous faut préparer :

Preuve de fonds

Vous devrez montrer que vous avez les moyens de payer le bien et de faire face à toutes les dépenses supplémentaires liées à l'achat. Cela signifie que vous devez avoir suffisamment d'économies pour payer les droits de mutation, les frais de notaire et, éventuellement, les honoraires d'un agent. Si vous contractez un prêt hypothécaire, attendez-vous à ce que la banque vous demande un dépôt. Pour les non-résidents, de nombreuses banques demandent un acompte d'au moins 10 % du prix.

Obtenir un prêt hypothécaire

Si vous envisagez d'emprunter, vous devrez prouver que vous pouvez rembourser. Les banques allemandes et les courtiers transfrontaliers exigeront des revenus stables, un dossier de crédit vierge (Schufa) et une image très claire de vos finances. De nombreuses personnes commencent par s'adresser à leur banque d'origine au Luxembourg pour voir ce qu'il est possible de faire, puis comparent avec ce que les banques ou les courtiers allemands peuvent offrir. N'oubliez pas de dire à la banque que vous ne demandez que des informations, et non une offre formelle, afin que votre cote de crédit n'en pâtisse pas.

Vous ne savez pas combien vous pouvez emprunter ? Utilisez notre calculatrice hypothécaire pour vous faire une idée avant de vous adresser à votre banque.

Identification et documents

Vous aurez besoin d'un passeport ou d'une carte d'identité européenne en cours de validité. Les prêteurs demandent généralement votre contrat de travail, vos fiches de paie récentes et vos déclarations d'impôts. Certains peuvent également demander une preuve d'épargne ou de patrimoine.

Travailler avec un notaire

En Allemagne, l'achat d'une maison se fait toujours par l'intermédiaire d'un notaire. Il vérifie les formalités légales, prépare le contrat et vous enregistre en tant que nouveau propriétaire. Vous êtes libre de choisir le notaire de votre choix. Si vous ne parlez pas couramment l'allemand, vous pouvez faire appel à un traducteur ou même à un conseiller financier pour vous aider lors des réunions et de la signature des documents en votre nom.

S'inscrire au registre foncier

Une fois le contrat signé, le notaire se charge d'ajouter votre nom au registre foncier (Grundbuch). C'est à ce moment-là que vous devenez officiellement propriétaire du bien immobilier. Le notaire informera également le bureau des impôts afin que vous puissiez régler les droits de mutation.

Recherche d'un bien immobilier

C'est à vous de décider, mais cela vaut la peine de prendre votre temps. Consultez les annonces en ligne, demandez à des agents locaux et gardez un œil sur les journaux, car certains vendeurs y passent encore des annonces. Jetez un coup d'œil et visitez les biens que vous avez sélectionnés avant de vous engager. Une fois que vous avez trouvé l'endroit idéal, faites une offre, négociez le prix et obtenez une confirmation écrite de votre banque que votre prêt hypothécaire a été approuvé avant de signer quoi que ce soit.

Combien de temps dure le processus d'achat ?

L'achat d'une maison en Allemagne prend généralement de trois à huit mois entre le moment où vous commencez à chercher et celui où vous recevez les clés. Ce délai dépend de la rapidité avec laquelle vous trouvez un logement et obtenez votre prêt hypothécaire.

Une fois que vous vous êtes mis d'accord sur le prix, le notaire rédige le contrat. La loi vous donne au moins 14 jours pour le lire avant de le signer. Après la signature, vous payez normalement le prix d'achat dans un délai de quatre à six semaines. Les clés changent de mains une fois que l'argent est sur le compte du vendeur, et votre nom est inscrit au registre foncier peu de temps après.

Si vous achetez une nouvelle construction ou si l'opération est plus compliquée, cela peut prendre plus de temps. Mais pour la plupart des acheteurs, l'ensemble du processus est bouclé en moins de huit mois.

Hypothèque en Allemagne pour les étrangers et les résidents luxembourgeois

Si vous habitez au Luxembourg et que vous souhaitez acheter une maison juste de l'autre côté de la frontière allemande, il existe plusieurs options de financement disponibles auprès des banques luxembourgeoises et allemandes. L'approbation du prêt dépend généralement de vos revenus, de votre situation professionnelle et de la valeur du bien immobilier. Comparer les offres de prêt des deux pays peut vous aider à trouver les meilleures conditions pour vos besoins.

Il est important de savoir comment fonctionne le ratio prêt/valeur (LTV). En fonction de la banque et de votre profil financier, les banques proposent parfois des prêts pour la totalité du prix du bien, même pour les résidents luxembourgeois qui achètent en Allemagne. Si vous possédez déjà un bien immobilier en Allemagne, ce sera également un avantage, surtout s'il dispose de suffisamment de fonds propres.

Votre éligibilité, l'acompte requis et le taux d'intérêt seront généralement influencés par des facteurs tels que la stabilité des revenus, la solvabilité, ainsi que le type et l'emplacement du bien. Un profil financier plus solide permet souvent d'obtenir de meilleures conditions.

Pour avoir une idée complète du fonctionnement de ces options, vous pouvez consulter notre guide intitulé Comment acheter une propriété à l'étranger avec une hypothèque transfrontalière à partir du Luxembourg.

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Quelles sont les taxes à payer lors de l'achat d'un logement en Allemagne?

Avant de signer quoi que ce soit, il est utile de savoir quels sont les impôts liés à la possession d'un logement en Allemagne. Voici un aperçu des principaux impôts auxquels les acheteurs luxembourgeois doivent s'attendre.

Taxe de transfert de propriété

Lors de l'achat, vous paierez une taxe unique sur le transfert de propriété, appelée Grunderwerbsteuer. Elle représente généralement entre 3,5 % et 6,5 % du prix d'achat, selon la région. Elle est payée peu de temps après la conclusion de la transaction.

Impôt foncier annuel

Une fois que vous serez propriétaire, vous paierez également une taxe foncière locale (Grundsteuer) chaque année. Cette taxe est fixée par la ville et se situe généralement entre 0,26% et 1% de la valeur de la propriété.

Attention aux règles de résidence

Si vous vivez en Allemagne plus de 183 jours par an, ou si vous en faites votre résidence permanente, vous pouvez être considéré comme un résident fiscal allemand. Cela signifie que vos revenus mondiaux pourraient également être imposés en Allemagne, d'où l'intérêt d'anticiper.

Pourquoi travailler avec Smart Finance

L'achat d'une propriété de l'autre côté de la frontière n'est pas qu'une question de paperasserie. Il s'agit de vous donner, à vous et à votre famille, un nouveau départ et une meilleure vie quotidienne. Mais les différences entre les banques, les règles et les démarches transfrontalières peuvent rendre l'opération plus compliquée qu'elle ne devrait l'être, n'est-ce pas ?

C'est là que Smart Finance intervient. En tant que conseiller de confiance en financement immobilier au Luxembourg, nous savons comment les prêteurs allemands travaillent, ce qu'ils attendent des acheteurs luxembourgeois et comment éviter les surprises qui ralentissent les choses. Nous avons aidé de nombreuses personnes à obtenir le bon prêt, à éviter les coûts cachés et à conclure la transaction sans stress.

Prêt à acheter en Allemagne ? Prenez contact dès aujourd'hui avec un conseiller financier expert au Luxembourg. Nous vous guiderons à chaque étape.