Les impôts fonciers en Allemagne expliqués

Les prix immobiliers plus bas, la proximité des villes allemandes et plusieurs autres avantages font de l'achat d'un bien immobilier de l'autre côté de la frontière un choix attrayant pour de nombreux acheteurs luxembourgeois. Cependant, avant de franchir le pas, il est important de comprendre comment fonctionnent les taxes foncières en Allemagne.

L'achat d'une maison en Allemagne ne se résume pas au prix d'achat. Il existe des frais supplémentaires, tels que la taxe unique sur les transferts immobiliers et la taxe foncière annuelle, que chaque acheteur doit prendre en compte. Ces dépenses peuvent rapidement s'accumuler. Si vous vivez au Luxembourg et que vous envisagez d'investir ou de déménager en Allemagne, savoir à quoi vous attendre vous aidera à planifier votre budget et à éviter les surprises ultérieures.

Quels impôts devez-vous payer lorsque vous achetez un bien immobilier en Allemagne?

Lorsque vous achetez une maison en Allemagne, le prix d'achat n'est en réalité qu'un début. Les frais liés à l'achat d'un bien immobilier en Allemagne comprennent également plusieurs taxes et frais qui peuvent avoir un impact important sur votre budget. Voici ce à quoi vous pouvez vous attendre.

Taxe sur les transferts immobiliers

L'un des coûts initiaux les plus importants en Allemagne est la taxe sur les transactions immobilières (Grunderwerbsteuer). Il s'agit d'une taxe unique, calculée en pourcentage du prix d'achat. Le taux exact dépend du Land et se situe actuellement entre 3.5% et 6.5%.

Taux le plus bas : Bavière (3.5%)

Milieu de gamme : Bade-Wurtemberg, Brême, Basse-Saxe, Rhénanie-Palatinat, Saxe-Anhalt, Thuringe (5.0%)

Taux plus élevés : Hambourg et Saxe (5.5%), Berlin, Hesse, Mecklembourg-Poméranie occidentale (6.0%)

Taux le plus élevé : Brandebourg, Rhénanie-du-Nord-Westphalie, Sarre, Schleswig-Holstein (6.5%)

Cette taxe est généralement payée peu après la signature du contrat. Le notaire ne procédera à l'inscription au registre foncier qu'après réception du paiement. Si vous achetez au Luxembourg ou en France, vérifiez bien le taux appliqué par l'État.

Frais de notaire et d'enregistrement foncier

En Allemagne, toute vente immobilière doit passer par un notaire. Le notaire prépare et certifie le contrat, vérifie la propriété et veille enfin à ce que la transaction soit inscrite au registre foncier.

Les frais de notaire s'élèvent généralement à 1%-1.5% du prix d'achat, tandis que les frais d'enregistrement foncier ajoutent environ 0.5%. Au total, ils représentent environ 1.5%-2% du prix du bien immobilier. Ces frais garantissent la sécurité juridique de votre titre de propriété.

Frais d'agent immobilier

Si un agent immobilier intervient, sa commission sera également incluse dans les frais. Dans la plupart des cas, les frais d'agence immobilière en Allemagne varient entre 3% et 4% du prix d'achat, auxquels s'ajoute une TVA de 19%.

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Depuis décembre 2020, la loi exige que les acheteurs et les vendeurs se partagent ces frais à parts égales pour les maisons et les appartements. Cela signifie que vous devrez généralement payer la moitié du montant total de la commission.

Alors, y a-t-il des impôts fonciers en Allemagne? Oui. Et faut-il payer des impôts pour posséder une maison en Allemagne? Oui, également. Au moment de l'achat, vous devrez vous acquitter des droits de mutation, des frais de notaire et d'enregistrement, et éventuellement des honoraires d'un agent immobilier.

En étant conscient de ces coûts avant l'achat de votre propriété, vous pourrez mieux établir votre budget et éviter les surprises par la suite.

Taxes foncières annuelles en Allemagne

Lorsque vous achetez un bien immobilier en Allemagne, les coûts ne s'arrêtent pas à l'achat. Chaque propriétaire doit également payer une taxe foncière annuelle, appelée Grundsteuer. Elle est prélevée par la municipalité locale et s'applique à tous les propriétaires fonciers.

Le système a été mis à jour en 2025, car les anciennes évaluations dataient de plusieurs décennies. Désormais, l'impôt est calculé sur la base de trois éléments : la valeur estimée du bien immobilier, un taux de base fédéral et un coefficient multiplicateur fixé par chaque commune ou ville.

Le montant varie considérablement en fonction de l'emplacement du bien immobilier. Dans de nombreuses régions, il représente entre 0.26% et 1% de la valeur du bien immobilier chaque année. Les petites villes se situent généralement dans la fourchette basse, tandis que les grandes villes avec des coefficients multiplicateurs plus élevés, comme Francfort ou Munich, peuvent être un peu plus chères.

Pour les acheteurs venant du Luxembourg, ce coût annuel peut sembler négligeable par rapport aux taxes et frais d'achat. Mais il s'agit d'une dépense récurrente, et l'intégrer tôt dans votre budget facilite la gestion de votre propriété à long terme.

Acomptes et frais de clôture en Allemagne

Lorsque les résidents luxembourgeois envisagent d'acheter un bien immobilier en Allemagne, la première étape importante est généralement le versement d'un acompte. La plupart des banques exigent des acheteurs étrangers qu'ils versent entre 20% et 30% de la valeur du bien.

Si vous n'êtes pas résident de l'UE, ce montant peut atteindre 30%, voire 40%. Pour les citoyens de l'UE disposant d'un revenu stable et d'un lieu de résidence fixe, les conditions peuvent être moins strictes et, dans de rares cas, certaines banques peuvent même financer la quasi-totalité du prix d'achat.

Les prêteurs accordent également une grande importance au montant des fonds propres que vous pouvez apporter. Les acheteurs qui ne sont pas imposés en Allemagne ne peuvent généralement emprunter que 60% environ de la valeur du bien immobilier. Cela signifie que vous devez couvrir vous-même les 40% restants, ainsi que les frais supplémentaires liés à l'achat. Disposer d'un revenu stable, d'un historique de crédit solide et parfois même d'un compte bancaire allemand peut faciliter considérablement l'obtention d'un prêt.

En plus de l'acompte, vous devrez prévoir les frais de clôture. Ceux-ci représentent généralement entre 8% et 15% du prix d'achat. Ils comprennent les droits de mutation immobilière, les frais de notaire et d'enregistrement foncier, ainsi que la commission de l'agent immobilier, le cas échéant. À titre indicatif, les frais de notaire et d'enregistrement représentent environ 1.5% à 2% du prix, tandis que les frais d'agence varient entre 3% et 4% plus la VAT, généralement répartis entre l'acheteur et le vendeur.

Les prêts hypothécaires allemands fonctionnent également de manière légèrement différente de ceux d'autres pays. La durée des prêts s'étend souvent sur 20 à 30 ans, et les taux d'intérêt fixes varient généralement entre 3.5% et 4.5%.

Pour les acheteurs luxembourgeois, cela offre la possibilité de garantir des paiements stables, à condition de tenir compte à la fois du capital initial et des coûts d'achat courants lors de la planification de votre budget.

Vous voulez savoir combien vous pouvez vous permettre?

Impôts après l'achat d'un bien immobilier en Allemagne

Une fois que vous êtes propriétaire d'un bien immobilier en Allemagne, vous devez encore tenir compte de plusieurs taxes. La plus courante est la taxe foncière annuelle (Grundsteuer), que nous avons déjà abordée plus haut dans ce guide. Il s'agit d'une dépense récurrente que chaque propriétaire doit verser à la municipalité locale.

Si vous décidez de louer votre logement, les revenus locatifs sont imposables en Allemagne. Même si vous résidez à l'étranger, vous êtes tenu de remplir une déclaration d'impôts allemande. Certaines dépenses, telles que les intérêts hypothécaires ou les frais de réparation, peuvent être déduites, mais les non-résidents ne bénéficient pas des mêmes avantages fiscaux que les résidents.

La vente d'un bien immobilier peut également entraîner des impositions fiscales. Si la vente a lieu dans les dix ans suivant l'achat, tout bénéfice est imposé comme un revenu. La seule exception concerne les cas où le logement a été votre résidence principale pendant au moins deux années complètes. Dans ce cas, la vente est généralement exonérée d'impôt.

Certaines municipalités peuvent également appliquer des frais de service ou des taxes locales moins élevés. Ceux-ci sont généralement modestes, mais doivent tout de même être pris en compte dans votre planification en tant que propriétaire à long terme.

Pour les acheteurs luxembourgeois, il est judicieux de se préparer à l'avance à ces frais récurrents. Ils ne sont peut-être pas aussi élevés que les frais d'achat initiaux, mais ils font partie du coût réel de l'acquisition d'un logement en Allemagne.

Comment Smart Finance peut vous aider

Acheter un bien immobilier en Allemagne depuis le Luxembourg est passionnant, mais cela peut aussi être un peu déroutant. Les droits de mutation, les taxes foncières annuelles et les frais de clôture s'additionnent, et il n'est pas toujours facile de savoir à quoi s'attendre. Planifier à l'avance est le meilleur moyen de se préparer et d'éviter les mauvaises surprises.

Chez Smart Finance, nous comprenons les défis auxquels vous êtes confrontés, car nous travaillons chaque jour avec des acheteurs comme vous. Notre rôle est de vous soulager du stress, de vous expliquer les choses dans un langage simple et de vous guider à chaque étape, de la mise en place de votre prêt hypothécaire à la préparation des taxes liées à la propriété d'un logement. Avec un soutien adapté, acheter en Allemagne ressemble moins à un obstacle qu'à une étape passionnante vers votre avenir.