Comment acheter un bien immobilier à l'étranger avec une hypothèque transfrontalière depuis le Luxembourg?

Comment acheter une propriété à l'étranger avec une hypothèque transfrontalière au LuxembourgLes options d'hypothèque transfrontalière sont de plus en plus courantes pour les personnes vivant au Luxembourg, en particulier celles qui travaillent dans le pays mais envisagent d'acheter une propriété en Allemagne ou en France.bourg 

Compte tenu des prix élevés de l'immobilier au Luxembourg, de plus en plus d'acheteurs se tournent vers l'autre côté de la frontière, où les maisons sont souvent plus abordables et offrent plus d'espace. Et ce n'est pas la paperasserie qui est la plus déroutante, mais le fait de décider où acheter et de s'assurer que les chiffres fonctionnent. 

Dans ce guide, nous vous expliquons ce qu'est un prêt hypothécaire transfrontalier et nous vous aidons à comprendre comment fonctionnent les prêts hypothécaires transfrontaliers avant de vous engager.

Comprendre les hypothèques transfrontalières

Un prêt hypothécaire transfrontalier est un prêt qui concerne particulièrement deux pays. Par exemple, vous pouvez vivre et travailler au Luxembourg, mais vous envisagez d'acheter une maison ou un bien immobilier en Allemagne ou en France. Dans ce cas, votre prêt peut être contracté auprès d'une banque luxembourgeoise ou d'une banque du pays où vous achetez le bien.

Pour de nombreux Luxembourgeois, cette situation est tout à fait logique. Les prix de l'immobilier étant élevés au Luxembourg, il n'est pas surprenant que de plus en plus d'acheteurs se tournent vers l'autre côté de la frontière, où les logements sont généralement plus abordables. Certaines banques connaissent déjà cette situation et proposent des prêts transfrontaliers spécifiquement destinés aux personnes vivant au Luxembourg et achetant à l'étranger.

Quelle est la différence avec un prêt hypothécaire ordinaire?

Dans le cas d'un prêt hypothécaire transfrontalier, la procédure implique généralement plus de paperasserie et nécessite un peu plus de coordination. La banque doit vérifier des éléments tels que vos revenus, vos impôts et vos antécédents en matière de crédit dans un pays, alors que le bien immobilier est situé dans un autre. En outre, les règles juridiques et fiscales peuvent différer et, dans certains cas, il y a aussi des considérations liées aux devises.

En outre, des documents supplémentaires peuvent vous être demandés, comme la preuve d'un revenu stable au Luxembourg, un permis de séjour ou une couverture d'assurance conforme aux règles du pays dans lequel vous achetez.

Ce n'est pas toujours simple, mais c'est tout à fait faisable. Avec le soutien adéquat, de nombreux Luxembourgeois obtiennent des prêts hypothécaires pour acheter une maison de l'autre côté de la frontière et tirent le meilleur parti de leurs revenus et de leur situation géographique.

Le Luxembourg ne se contente pas d'aider les gens à obtenir des prêts hypothécaires de l'autre côté de la frontière, c'est aussi un acteur important dans le domaine des prêts européens. Une grande partie des prêts transfrontaliers au sein de la zone euro transite par le pays, en particulier ceux qui impliquent des institutions financières. Avec l'introduction d'AIFMD II en avril 2024, les règles applicables aux fonds de prêt en Europe commencent à s'aligner. Cela facilite la tâche des banques et des emprunteurs, et pourrait ouvrir des options hypothécaires plus cohérentes pour les acheteurs qui souhaitent a href="https://smart-finance.lu/buy-a-house-in-germany-as-a-luxembourg-resident/" target="_self">acquérir une propriété en Allemagne ou en France depuis le Luxembourg.

Comment fonctionne une hypothèque transfrontalière au Luxembourg?

Au Luxembourg, où de nombreuses personnes font la navette depuis les pays voisins ou envisagent d'acheter juste de l'autre côté de la frontière, ce type d'arrangement est assez courant. Comme indiqué précédemment, il s'agit d'un prêt conçu pour les situations où l'on gagne sa vie dans un pays mais où l'on envisage de vivre dans un autre.

De nombreuses banques luxembourgeoises le savent et offrent aujourd'hui de nombreuses possibilités de prêts transfrontaliers, en particulier pour les personnes ayant un emploi stable et des revenus réguliers. Pour cela, vous devrez présenter des documents tels que des bulletins de salaire récents, un contrat de travail, des preuves de votre situation financière, etc.

Les banques commencent généralement par vérifier votre situation professionnelle au Luxembourg. Elles veulent s'assurer que vos revenus sont stables, que vous n'êtes pas trop endetté et que vous disposez d'une épargne, généralement de l'ordre de 10 à 20 % du prix du bien.

Certains prêteurs peuvent demander un peu plus de garanties. Il peut s'agir de montrer d'autres actifs que vous possédez ou d'accepter une cession de salaire, où une partie de votre salaire peut être utilisée pour couvrir le prêt si les choses tournent mal. Il ne s'agit pas de compliquer les choses, mais c'est la façon dont les banques se protègent lorsqu'elles accordent des prêts transfrontaliers.

Vous pouvez emprunter auprès d'une banque au Luxembourg ou dans le pays où vous achetez. De nombreux acheteurs choisissent une banque luxembourgeoise car ces prêteurs ont tendance à comprendre les besoins des travailleurs transfrontaliers. Mais il vaut toujours la peine de comparer les différentes options qui s'offrent à vous. Les taux d'intérêt, les frais et les modalités de remboursement peuvent varier considérablement. Les remboursements mensuels sont la norme.

Comme vous avez affaire aux systèmes juridiques de deux pays, il est utile de parler avec quelqu'un qui sait comment fonctionne le financement transfrontalier de part et d'autre.

Options d'hypothèques transfrontalières au Luxembourg

Il existe plusieurs options hypothécaires que vous pouvez envisager, et celle qui vous convient le mieux dépend entièrement de vos revenus.

Hypothèque à taux fixe

Ce type de prêt est très simple. Le taux d'intérêt reste le même du début à la fin, de sorte que vos paiements mensuels ne changent pas. Il est prévisible et facilite l'établissement du budget, même si le taux est généralement un peu plus élevé que pour les autres types de prêts.

D'après les dernières mises à jour, en juin 2025, les prêts immobiliers à taux fixe au Luxembourg sont restés largement inchangés depuis septembre 2024, les taux d'intérêt s'établissant actuellement à environ 3,45 %.

Hypothèque à taux variable

Dans ce cas, le taux d'intérêt peut augmenter ou diminuer en fonction de l'évolution du marché. Vous pouvez payer moins lorsque le taux d'intérêt est bas, mais vous devez également être prêt à faire face à une hausse du taux d'intérêt. C'est une option pour ceux qui acceptent une certaine fluctuation de leurs paiements.

Hypothèque à taux variable

Dans ce cas, vous bénéficiez d'un taux fixe pendant les premières années, généralement 3, 5 ou 10 ans. Ensuite, le taux est révisé et devient souvent variable. Ce type de prêt peut vous convenir si vous pensez que votre situation financière va s'améliorer dans un avenir proche ou si vous envisagez de refinancer votre prêt plus tard.

Hypothèque à taux mixte

C'est en fait moins courant, mais certains prêteurs vous permettent de diviser votre hypothèque de manière à ce qu'une partie ait un taux fixe et l'autre un taux variable. C'est un moyen d'équilibrer les avantages et les inconvénients des deux approches.

Le type de prêt hypothécaire que vous pouvez obtenir dépend de plusieurs facteurs, tels que votre salaire, vos dépenses mensuelles, vos antécédents en matière de crédit, le montant de votre dépôt, etc. La plupart des prêteurs attendent un acompte d'au moins 10 à 20 % du prix de la propriété. La durée des prêts hypothécaires au Luxembourg est généralement de 30 ans, mais pour les jeunes acheteurs, certaines banques peuvent proposer des durées allant jusqu'à 40 ans. Il est fortement recommandé de demander l'avis d'un conseiller financier transfrontalier avant de prendre part à l'opération.

Comment demander un prêt hypothécaire au Luxembourg

Obtenir un prêt hypothécaire au Luxembourg n'est pas très compliqué, mais c'est plutôt facile à gérer une fois que l'on connaît les étapes.

Rassemblez vos documents

La première chose à faire est de rassembler les documents que la plupart des banques vous demanderont. Il s'agit généralement de vos derniers bulletins de salaire, d'une attestation d'emploi, de vos déclarations d'impôts, d'un justificatif de domicile et de documents relatifs au bien immobilier que vous souhaitez acheter, tels que le contrat de vente ou le certificat de performance énergétique. Comme il s'agit d'un investissement transfrontalier, il se peut que vous ayez besoin de quelques documents supplémentaires en raison de différences juridiques ou fiscales.
Il est également utile d'avoir une idée claire de votre propre budget et de déterminer le type de prêt que vous pouvez réellement supporter et le type de prêt hypothécaire qui vous convient le mieux.

Choisir un prêteur

Vous pouvez faire votre demande directement auprès d'une banque ou par le biais de plusieurs options en ligne disponibles aujourd'hui. La plupart des banques proposent sur leur site internet des outils qui vous permettent d'estimer le montant du prêt et des mensualités avant de faire votre demande.
Cependant, de nombreux acheteurs choisissent plutôt de travailler avec un courtier en hypothèques. Il peut vous aider à comparer les différentes offres et peut même négocier de meilleures conditions en votre nom.

<Conseil : avant de vous adresser à l'un d'entre eux, prêteur ou courtier, utilisez une calculatrice de prêt hypothécaire pour estimer vos remboursements mensuels, vérifier votre capacité d'emprunt et comparer différents taux d'intérêt. C'est un moyen facile d'avoir une idée claire de ce que vous pouvez vous permettre.
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Envoyez votre candidature

Une fois que vous avez choisi un prêteur, il est temps de faire votre demande. Si vous le faites en ligne, vous devrez généralement remplir un formulaire et télécharger vos documents. Certaines banques peuvent prévoir un appel de suivi pour passer en revue les détails. Si vous préférez faire votre demande en personne, il est conseillé de prendre rendez-vous avec un conseiller financier. qui vous aidera à remplir la demande de prêt hypothécaire et vous guidera dans les formalités administratives.

Examiner l'offre de prêt

Une fois que la banque a examiné votre demande et les détails de votre propriété, elle décide si vous remplissez les conditions requises pour obtenir un prêt hypothécaire. Si votre demande est acceptée, vous recevrez une offre de prêt officielle, indiquant le montant que vous pouvez emprunter, le taux d'intérêt, le plan de remboursement et d'autres conditions spécifiques.
Vous disposerez d'un délai de deux à quatre semaines pour examiner l'offre et l'accepter. Prenez donc votre temps et assurez-vous de bien comprendre les termes de l'offre avant d'aller de l'avant.

Dernières étapes avec le notaire

Une fois l'offre acceptée, vous la transmettez au notaire qui s'occupe de l'achat du bien. Il prépare les documents juridiques pour le prêt et le transfert du bien. Le dernier jour, vous rencontrerez un représentant de la banque et le notaire pour tout signer. L'hypothèque est alors officielle et la maison vous appartient.

Pourquoi choisir Smart Finance pour votre hypothèque transfrontalière?

Chez Smart Finance, notre équipe d'experts a pour mission d'aider les personnes vivant ou travaillant au Luxembourg à acheter des biens d'investissement ou des maisons résidentielles dans les pays voisins comme l'Allemagne ou la France. Nous sommes là pour vous accompagner tout au long du processus, répondre à vos questions et veiller à ce que rien ne vous échappe en cours de route.

Ce qui nous distingue, c'est notre capacité à aider nos clients à obtenir un financement hypothécaire pouvant aller jusqu'à 100 %. Ainsi, même si vous ne disposez pas d'un dépôt important, vous pouvez toujours aller de l'avant avec vos projets.

Nous travaillons également en étroite collaboration avec un vaste réseau de banques au Luxembourg et en Allemagne. Ainsi, nous pouvons vous mettre en relation avec des prêteurs qui comprennent déjà la situation unique des acheteurs transfrontaliers. En tant que l'une des principales sociétés de financement immobilier, nos équipes de professionnels dévoués et agréés ne se contentent pas de vous présenter une liste d'options, mais prennent le temps de comprendre votre situation et de vous aider à trouver une solution qui vous convienne réellement.

Si vous souhaitez bénéficier du soutien de personnes qui savent ce qu'elles font et qui prennent vos objectifs au sérieux, nous ne sommes qu'à une rencontre.