L'achat d'un bien immobilier en Allemagne est-il un bon investissement pour les acheteurs étrangers ?

Pour de nombreuses personnes vivant au Luxembourg, qu'elles soient résidentes, expatriées ou frontalières, la question se pose souvent : "Est-ce que l'achat d'un bien immobilier en Allemagne est un bon investissement ?". Beaucoup trouvent cette idée séduisante.

En 2025, ce pourrait être le bon moment pour acheter. L'achat d'un bien immobilier en Allemagne peut être un bon investissement, en particulier pour les acheteurs luxembourgeois. Après avoir chuté d'environ 10-12% depuis 2022, les prix de l'immobilier en Allemagne recommencent à augmenter, mais ils restent inférieurs à leur niveau antérieur.

Les taux hypothécaires ont également baissé, oscillant désormais entre 3.5% et 5%. Compte tenu de la forte demande locative et de l'insuffisance de l'offre immobilière dans de nombreuses villes, de plus en plus d'acheteurs considèrent l'investissement immobilier en Allemagne comme une option solide à long terme.

Si vous recherchez plus d'espace, un meilleur rapport qualité-prix ou des revenus locatifs juste à côté, c'est peut-être le moment idéal. Mais est-ce vraiment rentable? Dans ce guide, vous découvrirez les chiffres, ce que vous paierez réellement et comment fonctionnent les prêts hypothécaires transfrontaliers. Vous pourrez ainsi décider si acheter en Allemagne est la bonne décision pour vous.

Pourquoi les Luxembourgeois s'intéressent-ils à l'immobilier allemand?

L'une des principales raisons pour lesquelles de nombreux Luxembourgeois se tournent vers l'Allemagne lorsqu'ils souhaitent acheter une maison est simple : les prix y sont moins élevés. Le logement au Luxembourg est parmi les plus chers d'Europe, en particulier près de la capitale. Même la location d'un appartement d'une chambre dans le centre-ville de Luxembourg peut coûter environ 1 900 € par mois.

Mais juste de l'autre côté de la frontière, vous pourriez payer entre €550 et €1,250 euros par mois pour un logement similaire. C'est moins cher qu'à Luxembourg-ville, ce qui fait une grande différence pour les personnes qui louent ou envisagent d'acheter.

Ce n'est pas seulement le loyer qui est moins cher. L'achat peut également sembler plus accessible, en particulier pour les familles qui souhaitent disposer d'un peu plus d'espace. Les grandes villes comme Berlin et Munich restent chères. À Berlin, le prix moyen est d'environ €8,300/m², mais les autres régions peuvent être beaucoup plus abordables.

Par rapport aux prix pratiqués au Luxembourg, cela représente un écart considérable.

Bien sûr, les économies ne sont pas le seul avantage. Beaucoup de gens souhaitent disposer d'un peu plus d'espace, d'un jardin ou d'une rue plus calme que ce qu'ils trouveraient dans la ville de Luxembourg. Vivre juste de l'autre côté de la frontière permet cela sans renoncer à la possibilité de travailler au Luxembourg.

Pour les navetteurs et les familles, c'est un moyen facile d'étirer leur budget, de profiter de plus d'espace tout en restant près de chez eux.

Combien coûte l'achat d'un bien immobilier en Allemagne et quel est le rendement?

L'achat d'un bien immobilier en Allemagne entraîne quelques frais supplémentaires que vous devrez prévoir. Le plus important est la taxe sur les mutations immobilières, qui se situe généralement entre 3.5% et 6.5% du prix, selon l'endroit où vous achetez.

En plus de tout cela, les frais de notaire ajoutent environ 1.5% à 2%. Si vous faites appel à un agent immobilier, sa commission peut varier entre 3% et 7%, souvent partagée avec le vendeur. L'enregistrement du bien immobilier entraîne également des frais, qui s'élèvent généralement à environ 1%.

Une fois que vous avez acheté le bien, votre retour sur investissement dépendra vraiment de la façon dont vous l'utiliserez. Beaucoup de gens louent leur propriété allemande pour aider à couvrir l'hypothèque et l'entretien. Le montant que vous récupérerez peut varier considérablement en fonction de l'emplacement.

Par exemple, les villes comme Berlin et Francfort ont généralement une forte demande, mais les prix y sont plus élevés, ce qui peut réduire le rendement. Les petites villes sont moins chères, mais peuvent avoir moins de locataires potentiels.

Lorsque vous investissez dans l'immobilier allemand, il est judicieux de tenir compte également des coûts quotidiens. Pensez aux réparations, à la taxe foncière locale et à l'entretien général. Si vous souhaitez avoir une idée précise des taxes que vous pourriez avoir à payer lors d'un achat en Allemagne, nous vous expliquons tout cela en détail dans notre guide.

Si vous vous demandez combien vous pourriez payer chaque mois, vous pouvez calculer le montant en quelques secondes grâce à notre calculateur hypothécaire. En examinant ces coûts et ce que vous pourriez récupérer, vous pourrez déterminer si acheter en Allemagne est vraiment avantageux pour vous.

Peut-on obtenir un prêt hypothécaire allemand depuis le Luxembourg?

Si vous vivez au Luxembourg et souhaitez acheter juste de l'autre côté de la frontière allemande, vous aurez probablement besoin d'un prêt hypothécaire. Les banques allemandes accordent des prêts aux acheteurs étrangers, mais leurs conditions sont souvent plus strictes que celles applicables aux résidents locaux.

Si vous vous demandez si vous êtes autorisé à acheter, la réponse est oui. Les résidents luxembourgeois sont libres d'acheter un bien immobilier en Allemagne sans autorisation spéciale. Les règles de l'UE simplifient les choses.

En matière de prêts hypothécaires, les banques exigent généralement un revenu stable, un emploi sûr et un apport personnel conséquent. La plupart des prêteurs couvrent environ 60% du prix d'achat pour les non-résidents. Vous devrez donc financer vous-même le reste et prendre en charge les frais supplémentaires tels que les taxes et les frais de notaire. Il est rare d'obtenir un financement à 100%, mais certaines banques luxembourgeoises proposent des prêts spéciaux aux frontaliers afin de combler cette lacune.

Il est utile de savoir quels documents vous devrez fournir et comment se déroule la procédure. Si vous ne l'avez pas encore fait, consultez notre guide sur les principales conditions requises pour acheter une maison en Allemagne.

Les taux peuvent également faire la différence. Actuellement, les taux hypothécaires allemands se situent entre 3.5% et 4.5%. Au Luxembourg, les taux variables oscillent entre 3.3% et 3.5%, tandis que les taux fixes varient entre environ 3.2% pour les prêts à court terme (1 à 5 ans) et environ 3.7% pour les prêts à plus long terme. Les coûts d'emprunt à long terme sont généralement un peu plus bas en Allemagne, ce qui peut contribuer à réduire les remboursements.

Si vous ne savez pas par où commencer, il est toujours recommandé de consulter un conseiller qui comprend les prêts hypothécaires transfrontaliers.

Avantages d'acheter un bien immobilier en Allemagne

Beaucoup se demandent si acheter un bien immobilier en Allemagne est vraiment un bon investissement. Voici pourquoi de nombreux acheteurs le pensent.

La principale raison pour laquelle de nombreux Luxembourgeois se tournent vers l'étranger est la possibilité de se constituer un patrimoine à long terme. Lorsque vous êtes propriétaire d'un logement, vous constituez un capital immobilier à mesure que vous le remboursez. Si les prix augmentent au fil du temps, cela peut ajouter encore plus de valeur.

Le marché immobilier allemand jouit d'une bonne réputation pour sa stabilité. La demande en logements et en locations est forte, en particulier à proximité des villes et des zones de banlieue. Si vous louez votre bien immobilier, cette demande peut vous aider à trouver plus facilement des locataires et à couvrir vos frais.

Être propriétaire vous permet également de mieux contrôler le montant de vos mensualités. Le loyer peut continuer à augmenter, mais avec un prêt hypothécaire, vos paiements restent relativement constants. Pour beaucoup, cela apporte une certaine tranquillité d'esprit.

Les propriétaires à long terme peuvent également bénéficier d'avantages fiscaux. Si vous vendez le bien après dix ans, vous n'avez généralement pas à payer d'impôt sur les bénéfices réalisés. Si vous louez le bien, vous pouvez souvent déduire des frais tels que les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien.

Enfin, vous possédez un bien immobilier dans un pays doté d'une économie forte et d'un réseau routier, ferroviaire et de services performant. Pour les personnes qui traversent la frontière tous les jours, c'est un moyen pratique d'avoir plus d'espace tout en restant proche de leur travail et de leur famille au Luxembourg.

Quels sont les risques?

Acheter un bien immobilier en Allemagne n'est pas sans difficultés, surtout si vous vivez au Luxembourg. L'une des choses qui surprend le plus les acheteurs est le montant des frais initiaux. Entre les droits de mutation, les frais de notaire et les honoraires d'agence, vous pouvez facilement vous retrouver à payer 10 à 15% de plus que le prix d'achat.

Il peut également être difficile d'obtenir un prêt hypothécaire si vous ne résidez pas à plein temps en Allemagne. De nombreuses banques exigent un acompte plus important et davantage de documents administratifs. Ces démarches peuvent prendre plus de temps, surtout si vous n'êtes pas familier avec ce processus.

Une fois que vous êtes propriétaire de la maison, son entretien vous incombe. Des réparations importantes ou des frais liés aux bâtiments communs peuvent survenir et alourdir votre budget.

Le marché peut également être tendu. Les belles maisons situées près de Luxembourg ou dans les villes périphériques très fréquentées ont tendance à se vendre rapidement, et les prix peuvent varier au fil du temps.

Si vous souhaitez éviter certaines erreurs courantes, consultez notre guide sur erreurs à éviter lors de l'achat d'un bien immobilier en Allemagne Cela peut vous aider à planifier à l'avance et à vous sentir mieux préparé.

Comment Smart Finance peut vous aider

Chez Smart Finance, nous aidons les personnes résidant au Luxembourg à obtenir des prêts hypothécaires transfrontaliers, pouvant aller jusqu'à 100% de financement lorsque cela est possible. Nous vous aidons également à comprendre les aspects fiscaux, les formalités administratives et la manière dont un achat en Allemagne peut s'intégrer dans vos projets financiers globaux.

Si vous souhaitez savoir ce qui vous convient vraiment, n'hésitez pas à nous demander. Nous sommes là pour vous expliquer clairement et simplement.

L'Allemagne peut être un pays intéressant pour investir, mais il vaut mieux bien s'y prendre dès le départ. Si vous avez des questions ou souhaitez en discuter, prenez rendez-vous gratuitement avec nous dès aujourd'hui. Nous sommes prêts quand vous l'êtes.