Qu'est-ce que le ratio prêt-valeur (LTV) et pourquoi est-il important au Luxembourg?

Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire au Luxembourg ou que vous envisagez d'acheter un bien immobilier de l'autre côté de la frontière, vous rencontrerez immédiatement le terme "ratio prêt-valeur" (LTV). Il indique simplement la part du prix du bien immobilier couverte par votre prêt par rapport à la part que vous payez vous-même. Les banques l'utilisent pour déterminer le montant qu'elles sont prêtes à prêter et à quelles conditions.

Dans ce guide, nous expliquerons ce que signifie réellement le ratio LTV, pourquoi il est important pour les acheteurs et les investisseurs au Luxembourg, et comment il peut varier dans transfrontaliers . En comprenant le fonctionnement réel du LTV, vous serez mieux préparé à obtenir le prêt hypothécaire adapté à votre logement ou à votre investissement.

Qu'est-ce que le ratio prêt-valeur (LTV)?

Le ratio prêt-valeur (LTV) indique la part du prix d'un bien immobilier couverte par votre prêt hypothécaire. Il est exprimé en pourcentage et vous aide, vous et la banque, à déterminer la part du bien immobilier que vous possédez réellement et la part financée.

En termes simples, un LTV plus élevé signifie que vous empruntez davantage par rapport à la valeur du bien immobilier, tandis qu'un LTV plus faible signifie que vous avez investi davantage de vos propres fonds.

Pour calculer votre LTV, divisez le montant de votre prêt par la valeur du bien immobilier et multipliez le résultat par 100. Le résultat correspond à votre pourcentage LTV.

Si vous souhaitez comprendre le calcul plus en détail, consultez notre guide sur comment calculer votre ratio prêt-valeur (LTV) avant de demander un prêt hypothécaire.

Prenons un exemple. Si vous achetez une maison pour 500,000 € et que votre banque vous prête 400,000€, votre LTV est de 80%. Cela signifie que la banque finance 80% de l'achat et que vous couvrez les 20% restants sous forme d'acompte.

Au Luxembourg, la CSSF (Commission de Surveillance du Secteur Financier) fixe des limites claires quant au montant maximal de votre LTV. L'objectif principal est de maintenir la stabilité du marché immobilier et d'empêcher les particuliers de s'endetter excessivement. Ces limites peuvent varier en fonction de votre situation particulière :

• Les primo-accédants peuvent emprunter jusqu'à 100% de la valeur de leur logement.
• Les acheteurs qui n'en sont pas à leur premier achat sont généralement limités à 90%.
• Les achats destinés à la location ou les résidences secondaires sont limités à 80%.

Certaines banques peuvent prêter un peu plus dans certains cas particuliers, mais ces exceptions sont strictement contrôlées et ne s'appliquent qu'à un petit nombre de prêts chaque année.

Si vous achetez pour la première fois, vous pouvez bénéficier d'un financement pouvant aller jusqu'à 100%. Voici comment se déroule le processus d'achat de votre première maison au Luxembourg.

Pourquoi les banques s'intéressent-elles au ratio prêt-valeur?

Les banques accordent une grande importance au ratio prêt-valeur (LTV), car il leur permet d'évaluer le niveau de risque associé à un prêt hypothécaire. Lorsque le LTV est élevé, la majeure partie de la valeur du bien immobilier est financée par la banque, ce qui augmente le risque pour celle-ci en cas de retard de paiement de l'emprunteur. Un LTV plus faible signifie que l'acheteur investit davantage de ses propres fonds dans le bien immobilier, ce qui rend le prêt plus sûr pour les deux parties.

Votre ratio prêt-valeur influe également sur les conditions hypothécaires qui vous seront proposées. Plus votre ratio prêt-valeur est faible, plus la banque pourra vous offrir un taux d'intérêt avantageux. En effet, le risque qu'elle encourt est moindre. Mais si ce ratio est plus élevé, vous pourriez obtenir un taux plus élevé ou des conditions de prêt plus strictes. Il s'agit en fait d'un moyen pour la banque d'équilibrer le risque et le rendement.

Un conseiller financier peut vous aider à planifier votre mise de fonds, à comparer les offres et à réduire votre risque d'emprunt avant de faire votre demande.

Au Luxembourg, ces limites ne relèvent pas uniquement d'une question de politique. Elles font partie des règles nationales fixées par la CSSF et sont alignées sur les directives européennes de l'ESRB. L'objectif est simple : maintenir un endettement responsable, réduire la dette des ménages et préserver la stabilité du marché immobilier à long terme.

Qu'est-ce qu'un bon ratio prêt-valeur?

La plupart des gens ne savent pas vraiment ce qui constitue un bon ratio prêt-valeur lorsqu'ils commencent à planifier leur prêt hypothécaire.

Un bon ratio prêt-valeur est un ratio qui reste inférieur à la limite maximale pour votre type de propriété. Plus il est bas, plus votre position est forte lorsque vous demandez un prêt hypothécaire. Les banques considèrent que les ratios prêt-valeur plus bas sont plus sûrs, ce qui peut faciliter l'obtention d'un prêt et parfois vous aider à obtenir de meilleures conditions de prêt ou des taux plus bas.

Au Luxembourg, la définition d'un "bon" ratio prêt-valeur dépend du bien immobilier. Les primo-accédants peuvent emprunter jusqu'à 100% pour leur résidence principale, mais les autres acheteurs sont généralement limités à 90%. Pour les biens locatifs ou secondaires, la limite est de 80%, ce qui signifie que les acheteurs doivent apporter eux-mêmes au moins 20% du prix d'achat. De nombreuses banques considèrent qu'un LTV d'environ 70 à 75% est une fourchette très confortable à faible risque et un "bon" ratio prêt-valeur.

Si vous investissez à l'étranger, consultez notre guide sur le financement immobilier transfrontalier pour les investisseurs luxembourgeois.

En Allemagne, les banques ont tendance à être un peu plus prudentes. La plupart préfèrent un ratio prêt-valeur (LTV) de 80% ou moins, les acheteurs doivent donc s'attendre à apporter environ 20% de leurs propres fonds. Pour les acheteurs transfrontaliers au Luxembourg, ces différences peuvent avoir une incidence sur le montant du financement disponible et sur la banque qui pourrait vous offrir la solution la mieux adaptée.

Maintenir votre LTV à un niveau bas est tout aussi avantageux pour vous que pour la banque. Vous aurez un prêt moins élevé à rembourser, des mensualités plus stables et un peu plus de marge de manœuvre si les prix de l'immobilier venaient à changer à l'avenir.

LTV au Luxembourg et prêts hypothécaires transfrontaliers

Au Luxembourg, les limites LTV sont fixées par la CSSF, qui veille à ce que toutes les banques respectent les mêmes normes en matière d'octroi de crédits. Ces règles contribuent à garantir des emprunts responsables et à maintenir la stabilité du marché immobilier.

Et le système est un peu plus souple en Allemagne. Chaque banque a ses propres limites basées sur le Beleihungswert, ou l'estimation interne de la valeur d'un bien immobilier par la banque. Comme ce chiffre est souvent inférieur au prix d'achat, les banques allemandes accordent généralement leurs prêts avec plus de prudence.

Pour les acheteurs transfrontaliers qui vivent au Luxembourg et achètent en Allemagne, ces différences peuvent avoir une incidence sur le montant que vous pouvez emprunter et les conditions qui vous sont proposées. C'est là que Smart Finance peut vous aider en comparant les prêteurs des deux pays et en trouvant la structure qui correspond le mieux à vos intérêts.

Comment Smart Finance vous aide à améliorer votre LTV

Chez Smart Finance, nous sommes là pour vous aider à comprendre votre ratio prêt-valeur et à l'utiliser à votre avantage. Nous prenons le temps de comprendre vos objectifs, d'examiner en détail votre situation financière et de comparer les offres des banques au Luxembourg et en Allemagne afin de trouver la solution qui vous convient le mieux. Si refinancement peut vous aider à réduire votre ratio prêt-valeur ou à améliorer vos conditions, nous vous guiderons également tout au long de ce processus. Notre équipe de professionnels est prête à vous aider à prendre des décisions en toute confiance et en toute connaissance de cause. Prenez rendez-vous avec nous dès aujourd'hui et planifions ensemble la prochaine étape.