Häufige Fehler, die man beim Kauf von Immobilien in Deutschland von Luxemburg aus vermeiden sollte

Viele Luxemburger träumen davon, eine Immobilie in Deutschland zu besitzen. Mehr Platz, bessere Preise und ein ruhigerer Ort, um eine Familie zu gründen - das klingt nach einem klugen Schritt. Aber der Kauf jenseits der Grenze ist nicht so einfach wie das Überqueren einer Straße. Deutsche Immobilien sind mit Regeln, Gebühren und steuerlichen Details verbunden, die selbst vorsichtige Käufer überraschen können.

In diesem Leitfaden gehen wir auf die häufigsten Fehler ein, die Sie beim Immobilienkauf in Deutschland vermeiden sollten. Wenn Sie einen Umzug oder eine baldige Investition planen, kann Ihnen das Wissen, worauf Sie jetzt achten müssen, später viel Stress und Geld ersparen.

Zu vermeidende Fehler beim Kauf einer Immobilie in Deutschland

1. Überbezahlung der Immobilie

Es ist verlockend, dem Preis, den man online sieht, zu glauben. Die Fotos sehen vielleicht gut aus, die Straße sieht ruhig aus, und das Angebot des Maklers klingt so, als ob Sie im Vergleich zu den Preisen in Luxemburg ein Schnäppchen machen würden. Aber die Preisvorstellung ist genau das: eine Preisvorstellung. Er stimmt nicht immer mit dem überein, was die Wohnung wirklich wert ist.

Bevor Sie ein Angebot abgeben, prüfen Sie einfach, was ähnliche Häuser in der Gegend verkauft wurden. Aber beschränken Sie sich nicht auf ein oder zwei Angebote. Achten Sie auf den Preis pro Quadratmeter. Sprechen Sie mit örtlichen Maklern, die die Gegend wirklich kennen, nicht nur mit demjenigen, der das Haus verkauft.

Die Preise können sich von Stadt zu Stadt stark unterscheiden. Ein Haus in Trier kostet zum Beispiel nicht dasselbe wie eines in der Nähe von Saarbrücken, auch wenn sie auf dem Papier ähnlich aussehen. Wenn Sie diesen Schritt auslassen, zahlen Sie vielleicht viel mehr, als Sie sollten.

Sobald Sie wissen, wie ein fairer Preis aussieht, sollten Sie sich nicht scheuen, zu verhandeln. Die meisten Verkäufer erwarten das. Wenn Sie das Gefühl haben, dass die Zahlen nicht stimmen, gehen Sie weg. Denken Sie daran, dass es schlimmer ist, zu viel zu bezahlen, als etwas zu verpassen.

Sie sind sich nicht sicher, wie viel Sie sich wirklich leisten können? Berechnen Sie Ihre Hypothek, um eine klare Vorstellung zu bekommen, bevor Sie ein Angebot machen.

2. Überstürzte und übersprungene Due Diligence

Es ist leicht, sich unter Druck zu setzen, wenn man eine Wohnung gefunden hat, die einem geeignet erscheint. Der Makler sagt, dass jemand anderes interessiert ist. Genau hier machen die meisten Menschen Fehler.

Treten Sie einen Schritt zurück und prüfen Sie, was Sie wirklich kaufen. Gehen Sie selbst durch das Haus oder die Wohnung. Suchen Sie nach Rissen, undichten Stellen oder anderen Dingen, die Sie später viel Geld kosten könnten. Verlassen Sie sich nicht allein auf Bilder, denn die zeigen selten die schlechten Ecken.

Seien Sie sich auch darüber im Klaren, wo das Grundstück beginnt und endet. Der Plan Cadastral ist die offizielle Karte, auf der die genauen Grenzen verzeichnet sind. Wenn Sie dies nicht beachten, kann es passieren, dass Sie sich mit einem Nachbarn über einen Zaun oder einen gemeinsamen Weg streiten, von dessen Existenz Sie nichts wussten.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist das Grundbuch. Dies ist das offizielle deutsche Grundbuch. Es bestätigt, wem das Grundstück gehört, zeigt aber auch, ob es mit einem Darlehen oder einem Wegerecht verbunden ist. Viele Käufer ignorieren dies und stehen am Ende vor Problemen, die sie nicht kommen sahen.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, was Sie vor sich haben, beauftragen Sie einen örtlichen Vermessungsingenieur oder einen Anwalt, der das System kennt. Oder lassen Sie sich von Smart Finance beraten. Wir helfen luxemburgischen Käufern, diese Prüfungen richtig durchzuführen. Das kostet jetzt etwas, aber es kann Ihnen später große Kopfschmerzen ersparen. Nehmen Sie sich Zeit und prüfen Sie jedes Detail. Es ist besser, ein Geschäft zu verlieren, als Ärger zu kaufen.

3. Versteckte Kosten ignorieren

Es ist leicht, sich an dem Preis zu orientieren, den man im Angebot sieht, und zu vergessen, was danach kommt. In Deutschland ist der Kauf einer Wohnung immer mit zusätzlichen Kosten verbunden, und die summieren sich schnell, vor allem, wenn Sie von Luxemburg aus kaufen und Geld über die Grenze bringen.

Da ist zunächst die Grunderwerbsteuer, die Grunderwerbsteuer. Sie ist ein fester Prozentsatz des Preises und hängt davon ab, wo sich das Haus befindet. In der Nähe von Luxemburg beträgt sie in der Regel etwa 5%, aber in ganz Deutschland reicht sie von etwa 3.5% bis zu 6.5%.

Dann müssen Sie die Notar- und Grundbuchgebühren bezahlen. Diese dürfen Sie nicht auslassen, da sie den Verkauf offiziell machen. Sie belaufen sich in der Regel auf 1.5 % bis 2% des Kaufpreises. Wenn ein Makler beteiligt ist, kommen weitere 3 bis 7% plus Mehrwertsteuer hinzu. Wer was zahlt, kann variieren, daher sollten Sie immer nachfragen.

Wenn Sie eine Wohnung statt eines Hauses kaufen, vergessen Sie nicht das Hausgeld. Das ist die monatliche Gebühr für den Unterhalt und die gemeinsamen Kosten im Gebäude.

Viele Käufer, die die Grenze überschreiten, vergessen auch kleinere Dinge wie Bankgebühren für den Geldtransfer oder die Bezahlung eines Beraters, wenn sie sich im Rechtsdeutsch nicht auskennen. Diese Kleinigkeiten mögen für sich genommen nicht viel erscheinen, aber zusammengenommen ergeben sie eine ganze Menge.

Am Ende können all diese Extras Ihr Budget um 10% oder mehr in die Höhe treiben. Viele Erstkäufer planen das nicht ein und werden in letzter Minute überrumpelt. Seien Sie also nicht einer von ihnen.

4. Langfristige Instandhaltung wird unterschätzt

Viele Erstkäufer denken, dass die Ausgaben aufhören, sobald der Kauf abgeschlossen ist. Die Wahrheit ist, dass die wirklichen Rechnungen oft erst später auftauchen, vielleicht sogar früher als Sie erwarten.

Wenn man ein Haus besitzt, muss man für die Reparaturen selbst aufkommen, wenn das Dach altert oder die Heizung ausfällt. Auch eine neue Wohnung braucht regelmäßige Pflege, um in gutem Zustand zu bleiben.

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, teilen Sie sich die höheren Kosten mit den anderen Eigentümern. Dinge wie ein neues Dach oder die Erneuerung der Heizung des Gebäudes werden in der Regel aus einem gemeinsamen Fonds bezahlt. Wenn dieser Fonds nicht ausreichend gefüllt ist, teilen sich die Eigentümer die Rechnung. Das kann eine plötzliche Zahlung bedeuten, mit der Sie nicht gerechnet haben.

Il est utile de mettre de l'argent de côté chaque année, même si rien ne se passe mal dans l'immédiat. Une règle simple consiste à économiser chaque année environ 1 % de la valeur de votre bien pour les réparations et les mises à jour.

Ergänzen Sie diesen Plan um eine gute Hausratversicherung. Wenn Sie jemals einen Sturmschaden, ein Leck oder einen Einbruch haben, werden Sie froh sein, dass Sie sie haben. Die jährlichen Kosten lohnen sich allein schon wegen des Seelenfriedens.

Ein gepflegtes Haus behält seinen Wert und kostet Sie auf lange Sicht weniger. Legen Sie von Anfang an Geld für die Instandhaltung beiseite. Das ist viel besser, als sich später mit großen Reparaturen herumschlagen zu müssen.

5. Nichtbeachtung der Gemeinschaftsregeln

Wenn Sie in Deutschland eine Wohnung kaufen, erwerben Sie nicht nur Ihre Wohnung, sondern Sie verpflichten sich auch, das Gebäude zu verwalten. Jeder Wohnblock mit mehr als einem Eigentümer hat eine Gemeinschaftsordnung. Dies ist das offizielle Regelwerk für die Nutzung und gemeinsame Nutzung der Immobilie, einschließlich Garten, Treppenhaus, Zentralheizung usw.

Leider verzichten viele Erstkäufer auf diesen Schritt. Und das ist riskant. Diese Regeln können bestimmen, was Sie in Ihrem eigenen Haus tun können und was nicht.

Nehmen Sie zum Beispiel Renovierungsarbeiten. Wenn Sie eine Wand einreißen oder Ihre Fenster austauschen wollen, brauchen Sie möglicherweise die Erlaubnis der anderen Eigentümer. Das Gleiche gilt auch für Haustiere. In einigen Gemeinden gibt es Beschränkungen, welche oder wie viele Tiere Sie halten dürfen. Informieren Sie sich immer, bevor Sie davon ausgehen, dass Ihr Hund oder Ihre Katze in Ordnung ist.

Auch die Untervermietung ist ein häufiges Problem. In manchen Gebäuden ist sie erlaubt, in anderen nicht. Wenn Sie vorhaben, Ihre Wohnung kurz- oder sogar langfristig zu vermieten, sollten Sie wissen, ob es irgendwelche Beschränkungen gibt.

Bevor Sie sich festlegen, sollten Sie die Gemeinschaftsordnung anfordern und sie genau lesen. Wenn Deutsch nicht Ihre Muttersprache ist, ziehen Sie einen Anwalt oder einen Fachberater hinzu. Es ist besser, die Probleme jetzt zu erkennen, als später über die Regeln zu streiten.

6. Übersehene Lasten auf dem Grundstück

Viele Käufer konzentrieren sich auf das, was sie sehen können, wie das Haus, den Preis und die Straße. Aber was wirklich zählt, ist das, was auf dem Papier steht, und das braucht ein bisschen mehr Aufmerksamkeit.

In Deutschland gibt es für jedes Grundstück ein amtliches Dokument, den Grundbuchauszug. Dieses Dokument zeigt, wem das Grundstück gehört. Und, was noch wichtiger ist, es listet alles auf, was mit dem Grundstück verbunden ist, wie Darlehen, alte Schulden usw. Diese verschwinden nicht, wenn Sie das Grundstück kaufen, sondern sie kommen mit.

Zum Beispiel könnte der Verkäufer das Haus als Sicherheit für einen Kredit verwendet haben, der noch nicht abgewickelt wurde. Wenn Sie dies vor der Unterzeichnung nicht prüfen, könnten Sie am Ende auf Problemen sitzen bleiben, die Sie nicht in Kauf genommen haben.

Deshalb ist die Zusammenarbeit mit einem örtlichen Notar ein Muss. Der Notar prüft den Grundbuchauszug, erklärt, was er bedeutet, und stellt sicher, dass Sie genau wissen, was Sie kaufen. Wenn etwas im Grundbuchauszug keinen Sinn ergibt, können Sie Fragen stellen. Wenn Sie sich immer noch unsicher sind, kann Smart Finance Ihnen dabei helfen, einen Notar oder Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu finden, der den Eintrag überprüft.

Überstürzen Sie diesen Schritt nicht.

7. Versäumnisse bei der Planung von Wohnsitz- und Steuerrisiken

Es ist leicht, sich in die Suche nach dem richtigen Ort zu vertiefen und zu vergessen, was das Leben dort für Ihre Steuern bedeuten kann. Aber für jeden, der aus Luxemburg kauft, lohnt es sich, sich damit zu befassen, bevor man irgendwelche Papiere unterschreibt.

Wenn Sie sich mehr als die Hälfte des Jahres in Deutschland aufhalten oder das Haus als Ihren Hauptwohnsitz angeben, können Sie als in Deutschland steuerlich ansässig betrachtet werden. Das bedeutet, dass Deutschland alles besteuern könnte, was Sie weltweit verdienen, nicht nur Ihr Einkommen in Deutschland, sondern auch das, was Sie zu Hause verdienen.

Außerdem gibt es eine Kapitalertragssteuer. Wenn Sie die Wohnung zu früh verkaufen und einen Gewinn erzielen, müssen Sie diesen Gewinn möglicherweise auch versteuern. Viele Käufer denken im Vorfeld nicht darüber nach und finden es erst später heraus, wenn sie verkaufen wollen.

Diese Regeln sind sehr verwirrend, daher lohnt es sich, frühzeitig Rat einzuholen. Wenn Sie nicht wissen, wo Sie anfangen sollen, werfen Sie einen Blick auf die Steuern, die Sie beim Kauf einer Immobilie in Deutschland zahlen müssen, damit Sie wissen, was Sie einplanen müssen.

Wenn Sie sich frühzeitig darum kümmern, ersparen Sie sich später Stress und Geld.

8. Schneller Gewinn zu erwarten

Manche Erstkäufer denken, dass sich der Kauf eines Hauses jenseits der Grenze schnell auszahlen wird. Aber die Wahrheit ist, dass Immobilien selten so funktionieren. Immobilien sind in Wirklichkeit ein langwieriges Spiel. Wenn Sie einen schnellen Gewinn erwarten, könnten Sie enttäuscht werden.

In Grenzstädten gibt es zwar eine ständige Nachfrage von Pendlern und Auswanderern, aber der Markt ist nicht derselbe wie in einer Großstadt, wo die Preise über Nacht in die Höhe schießen können. Die Werte steigen in der Regel langsam an, und man braucht Geduld.

Wenn Sie planen, die Wohnung zu vermieten, sollten Sie die damit verbundenen realen Kosten nicht vergessen. Die Mieteinnahmen hören sich auf dem Papier gut an, aber Reparaturen, Leerstand, Steuern und Verwaltungsgebühren machen einen Teil der Kosten aus. Sie müssen die Wohnung in einem guten Zustand halten, um gute Mieter zu halten.

Betrachten Sie grenzüberschreitende Immobilieninvestitionen als Teil Ihres langfristigen Plans. Es ist ein Weg, um stetigen Wohlstand aufzubauen, aber kein Weg, um in einem Jahr reich zu werden.

9. Überspringen einer Verhandlung oder Unterzeichnung unter Druck

Wenn sich der Markt belebt anfühlt, denkt man leicht, dass man das erstbeste Angebot ergattern muss, das auftaucht. Manche Verkäufer oder Makler machen Druck und behaupten, andere Käufer stünden schon Schlange und seien bereit. Lassen Sie sich dadurch nicht zu einer Entscheidung drängen.

Achten Sie immer auf den Preis im Vergleich zu ähnlichen Häusern in der Nähe. Wenn es Ihnen zu teuer erscheint, scheuen Sie sich nicht, weniger zu bieten. Denn Verhandeln ist normal und die meisten Verkäufer erwarten es.

Wenn Sie sich jemals gedrängt fühlen, zu unterschreiben, bevor Sie sich sicher sind, gehen Sie einen Schritt zurück. Es ist besser, ein Haus zu verlieren, als das falsche zu kaufen und es später zu bereuen.

Außerdem gibt es beim Immobilienkauf jenseits der Grenze eine Menge zu bedenken, aber Sie müssen das nicht allein tun. Smart Finance kann Ihnen bei der Planung helfen, Ihre Optionen vergleichen und Sie mit lokalen Experten zusammenbringen, damit Sie sich bei jedem Schritt sicher fühlen.

10. Keine professionelle Hilfe in Anspruch nehmen

Ein Kauf jenseits der Grenze ist nicht dasselbe wie ein Kauf im eigenen Land. Die Vorschriften, Steuern und der Papierkram können Sie überrumpeln, wenn Sie nicht vorbereitet sind. Und die Behebung von Fehlern im Nachhinein kostet oft mehr, als wenn man es von Anfang an richtig macht.

Arbeiten Sie mit einem Makler zusammen, der den deutschen Markt wirklich kennt und weiß, wie luxemburgische Käufer denken. Wählen Sie einen Notar oder Rechtsanwalt, der mit grenzüberschreitenden Geschäften vertraut ist und Sie problemlos durch alle Schritte führen kann.

Wenn Sie noch nicht über die richtigen Kontakte verfügen, kann Smart Finance Sie mit den Fachleuten für grenzüberschreitende Immobilienfinanzierung zusammenbringen, die sich damit bestens auskennen. Eine gute Beratung im Vorfeld spart später Geld, Zeit und Stress.

Wenn Sie bereit sind, loszulegen, wenden Sie sich einfach an unser Beratungsteam. Wir sind für Sie da.