Was ist der Beleihungswertauslauf (LTV) und warum er in Luxemburg wichtig ist

Wenn Sie in Luxemburg einen Hypothekarkredit beantragen oder sich für den Kauf einer Immobilie jenseits der Grenze interessieren, werden Sie sofort auf den Begriff "Loan-to-Value-Ratio” (LTV) stoßen. Dieser Begriff gibt einfach an, wie viel des Immobilienpreises durch Ihren Kredit gedeckt ist und wie viel Sie selbst bezahlen müssen. Banken verwenden ihn, um zu bestimmen, wie viel sie zu welchen Konditionen verleihen möchten.

In diesem Leitfaden erklären wir, was die LTV-ratio eigentlich bedeutet, warum sie für Käufer und Investoren in Luxemburg wichtig ist und wie sie in grenzüberschreitenden Fällen variieren kann. Wenn Sie verstehen, wie LTV wirklich funktioniert, sind Sie besser darauf vorbereitet, die richtige Hypothek für Ihr Eigenheim oder Ihre Investition zu erhalten.

Was ist der Beleihungswertauslauf (LTV)?

Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) zeigt, wie viel des Immobilienpreises durch Ihre Hypothek finanziert wird. Er wird in Prozent angegeben und hilft sowohl Ihnen als auch der Bank zu sehen, wie viel der Immobilie Ihnen bereits gehört und wie viel noch über den Kredit finanziert ist.

Einfach ausgedrückt bedeutet ein höherer LTV, dass Sie einen größeren Teil des Immobilienwerts als Kredit aufnehmen, während ein niedrigerer LTV bedeutet, dass Sie mehr Eigenkapital einbringen.

Um Ihren LTV zu ermitteln, dividieren Sie Ihren Kreditbetrag durch den Wert der Immobilie und multiplizieren Sie das Ergebnis mit 100. Das Ergebnis ist Ihr LTV-Prozentsatz.

Wenn Sie die Berechnung genauer verstehen möchten, lesen Sie unseren Leitfaden zum Thema Wie Sie Ihre Beleihungsauslauf (LTV) berechnen, bevor Sie einen Hypothekenkredit beantragen.

Nehmen wir nun ein Beispiel. Wenn Sie ein Haus für 500,000€ kaufen und Ihre Bank Ihnen 400,000€ leiht, beträgt Ihr LTV 80%. Das bedeutet, dass die Bank 80% des Kaufpreises finanziert und Sie die restlichen 20% als Anzahlung leisten.

In Luxemburg legt die CSSF (Commission de Surveillance du Secteur Financier) klare Grenzen für die Höhe Ihres LTV fest. Das Hauptziel besteht darin, den Immobilienmarkt stabil zu halten und zu verhindern, dass sich Menschen zu hoch verschulden. Die Grenzen können je nach Ihrer individuellen Situation variieren:

• Erstkäufer können bis zu 100% des Wertes ihrer Immobilie finanzieren.
• Nicht-Erstkäufer sind in der Regel auf 90% beschränkt.
• Kaufobjekte zur Vermietung oder Zweitwohnungen sind auf 80% begrenzt.

Einige Banken gewähren in besonderen Fällen möglicherweise etwas höhere Kredite, aber diese Ausnahmen unterliegen strengen Kontrollen und gelten nur für eine geringe Anzahl von Krediten pro Jahr.

Wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie kaufen, haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine Finanzierung von bis zu 100%. Hier erfahren Sie, wie der Kauf Ihres ersten Eigenheims in Luxemburg abläuft.

Warum Banken sich für den LTV interessieren

Banken achten sehr genau auf die Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV), da sie ihnen hilft, das mit einer Hypothek verbundene Risiko einzuschätzen. Bei einer hohen Beleihungsauslauf wird der größte Teil des Immobilienwerts von der Bank finanziert, sodass für sie ein höheres Risiko besteht, wenn der Kreditnehmer mit den Zahlungen in Verzug gerät. Eine niedrigere Beleihungsauslauf bedeutet, dass der Käufer mehr Eigenkapital in die Immobilie investiert, was das Darlehen für beide Seiten sicherer macht.

Ihr LTV beeinflusst auch die Art der Hypothekenkonditionen, die Ihnen angeboten werden. Je niedriger Ihr LTV ist, desto günstiger kann der Zinssatz sein, den Ihnen die Bank anbietet. Denn das Risiko für sie ist tatsächlich geringer. Ist er jedoch höher, erhalten Sie möglicherweise einen höheren Zinssatz oder strengere Kreditbedingungen. Auf diese Weise gleicht die Bank Risiko und Ertrag aus.

Ein Finanzberater kann Ihnen dabei helfen, Ihre Anzahlung zu planen, Angebote zu vergleichen und Ihr Kreditrisiko zu reduzieren, bevor Sie einen Antrag stellen.

In Luxemburg sind diese Obergrenzen nicht nur eine Frage der Politik. Sie sind Teil der nationalen Vorschriften, die von der CSSF festgelegt wurden und mit den europäischen Richtlinien des ESRB in Einklang stehen. Das Ziel ist einfach: verantwortungsbewusste Kreditvergabe, Verringerung der Verschuldung der privaten Haushalte und langfristige Stabilität auf dem Wohnungsmarkt.

Was ist eine gute Beleihungswertauslauf ?

Die meisten Menschen sind sich nicht sicher, was als guter Beleihungsauslauf gilt, wenn sie mit der Planung einer Hypothek beginnen.

Ein guter Beleihungsauslauf liegt unterhalb der Höchstgrenze für Ihre Art von Immobilie. Je niedriger er ist, desto besser ist Ihre Position bei der Beantragung einer Hypothek. Banken betrachten niedrigere Beleihungsausläufe als sicherer, was die Genehmigung etwas erleichtern und Ihnen manchmal zu besseren Kreditbedingungen oder niedrigeren Zinssätzen verhelfen kann.

In Luxemburg hängt die Definition eines "guten“ LTV von der Immobilie ab. Erstkäufer können bis zu 100% für ihren Hauptwohnsitz aufnehmen, während Nicht-Erstkäufer in der Regel auf 90% begrenzt sind. Für Miet- oder Zweitimmobilien liegt die Grenze bei 80%, was bedeutet, dass Käufer mindestens 20% des Kaufpreises selbst aufbringen müssen. Viele Banken betrachten einen LTV von etwa 70–75% als sehr komfortablen, risikoarmen Bereich und als "guten“ Beleihungsauslauf.

Wenn Sie grenzüberschreitend investieren, lesen Sie unseren Leitfaden zur grenzüberschreitenden Immobilienfinanzierung für luxemburgische Investoren.

In Deutschland sind Banken tendenziell etwas vorsichtiger. Die meisten bevorzugen einen LTV von 80% oder weniger, sodass Käufer damit rechnen sollten, etwa 20% Eigenkapital einzubringen. Für grenzüberschreitende Käufer in Luxemburg können diese Unterschiede Auswirkungen darauf haben, wie viel Finanzierung verfügbar ist und welche Bank Ihnen das beste Angebot machen könnte.

Ein niedrigerer LTV ist für Sie genauso vorteilhaft wie für die Bank. Sie müssen einen geringeren Kredit zurückzahlen, haben stabilere monatliche Zahlungen und etwas mehr Spielraum, falls sich die Immobilienpreise in Zukunft ändern sollten.

LTV in Luxemburg und grenzüberschreitende Hypotheken

In Luxemburg werden die LTV-Grenzen von der CSSF festgelegt, die sicherstellt, dass alle Banken die gleichen Kreditvergabestandards einhalten. Diese Vorschriften tragen dazu bei, eine verantwortungsvolle Kreditvergabe zu gewährleisten und die Stabilität auf dem Wohnungsmarkt zu erhalten.

In Deutschland ist das System etwas flexibler. Jede Bank hat ihre eigenen Grenzen, die auf dem Beleihungswert oder der internen Schätzung des Immobilienwerts durch die Bank basieren. Da dieser Wert oft unter dem Kaufpreis liegt, vergeben deutsche Banken Kredite in der Regel mit größerer Vorsicht.

Für grenzüberschreitende Käufer, die in Luxemburg leben und in Deutschland kaufen, können diese Unterschiede Auswirkungen darauf haben, wie viel Sie leihen können und welche Konditionen Ihnen angeboten werden. Hier kann Ihnen Smart Finance helfen, indem es Kreditgeber in beiden Ländern vergleicht und die Struktur findet, die Ihren Interessen am besten entspricht.

Wie Smart Finance Ihnen hilft, Ihren LTV zu verbessern

Bei Smart Finance helfen wir Ihnen, Ihre Beleihungswertauslauf zu verstehen und zu Ihrem Vorteil zu nutzen. Wir nehmen uns Zeit, um Ihre Ziele zu verstehen, Ihre finanzielle Situation gründlich zu prüfen und Angebote von Banken in Luxemburg und Deutschland zu vergleichen, um die beste Lösung zu finden, die wirklich zu Ihnen passt. Wenn Refinanzierung dazu beitragen könnte, Ihren LTV zu senken oder Ihre Konditionen zu verbessern, begleiten wir Sie auch durch diesen Prozess. Unser professionelles Team steht bereit, um Ihnen zu helfen, sichere und fundierte Entscheidungen zu treffen. Vereinbaren Sie noch heute einen Termin mit uns und lassen Sie uns gemeinsam Ihren nächsten Schritt planen.