Grundsteuern in Deutschland erklärt

Niedrigere Immobilienpreise, die Nähe zu deutschen Städten und mehrere andere Vorteile machen den Kauf einer Immobilie jenseits der Grenze für viele luxemburgische Käufer zu einer attraktiven Option. Bevor man diesen Schritt jedoch unternimmt, ist es wichtig zu verstehen, wie die damit verbundenen Steuern in Deutschland funktionieren.

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland geht es nicht nur um den Kaufpreis. Es fallen zusätzliche Kosten wie die einmalige Grunderwerbsteuer und die jährliche Grundsteuer an, die jeder Käufer berücksichtigen muss. Diese Ausgaben können sich schnell summieren. Wenn Sie in Luxemburg leben und überlegen, in Deutschland zu investieren oder dorthin zu ziehen, hilft es Ihnen, Ihr Budget zu planen und spätere Überraschungen zu vermeiden, wenn Sie wissen, was auf Sie zukommt.

Welche Steuern zahlen Sie beim Kauf einer Immobilie in Deutschland?

Wenn Sie in Deutschland ein Haus kaufen, ist der Kaufpreis eigentlich nur der Anfang. Zu den Kosten für den Immobilienkauf in Deutschland kommen noch verschiedene Steuern und Gebühren hinzu, die Ihr Budget erheblich belasten können. Hier erfahren Sie, was Sie erwartet.

Grunderwerbsteuer

Eine der größten Vorlaufkosten in Deutschland ist die Grunderwerbsteuer. Es handelt sich dabei um eine einmalige Abgabe, die als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet wird. Der genaue Steuersatz hängt vom Bundesland ab und liegt derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 %.

Niedrigster Satz: Bayern (3.5 %)

Mittleres Niveau: Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen (5.0%)

Höhere Quoten: Hamburg und Sachsen (5.5%), Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern (6.0%)

Höchste Quote: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein (6.5%)

Diese Steuer wird in der Regel kurz nach Vertragsunterzeichnung entrichtet. Der Notar nimmt die Eintragung im Grundbuch erst nach Zahlungseingang vor.

Notar- und Grundbuchgebühren

In Deutschland muss jeder Immobilienverkauf über einen Notar abgewickelt werden. Der Notar erstellt und beglaubigt den Vertrag, überprüft das Eigentumsrecht und sorgt schließlich dafür, dass die Transaktion im Grundbuch eingetragen wird.

Die Notargebühren betragen in der Regel 1% bis 1.5% des Kaufpreises, während die Grundbuchgebühren etwa 0.5% ausmachen. Zusammen belaufen sie sich auf etwa 1.5% bis 2% des Immobilienpreises. Diese Gebühren garantieren Ihnen die rechtliche Sicherheit Ihres Eigentums.

Maklergebühren

Wenn ein Immobilienmakler beteiligt ist, ist dessen Provision ebenfalls Teil der Kosten. In den meisten Fällen liegen die Maklergebühren in Deutschland zwischen 3% und 4% des Kaufpreises zuzüglich 19% Mehrwertsteuer.

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Seit Dezember 2020 schreibt das Gesetz vor, dass Käufer und Verkäufer die Maklerprovision für Häuser und Wohnungen zu gleichen Teilen tragen müssen. Das bedeutet, dass Sie in der Regel für die Hälfte der Gesamtprovision aufkommen müssen.

Zusammenfassung lässt sich sagen: Gibt es in Deutschland Grundsteuern? Ja. Und müssen Sie Steuern zahlen, wenn Sie ein Haus in Deutschland besitzen? Ebenfalls, Ja. Zum Zeitpunkt des Kaufs fallen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie möglicherweise eine Maklerprovision an.

Wenn Sie sich vor dem Kauf Ihrer Immobilie über diese Kosten im Klaren sind, können Sie besser budgetieren und Überraschungen im Nachhinein vermeiden.

Jährliche Grundsteuern in Deutschland

Wenn Sie in Deutschland eine Immobilie kaufen, sind die Kosten damit noch nicht abgedeckt. Jeder Eigentümer muss außerdem eine jährliche Grundsteuer zahlen, die als Grundsteuer bezeichnet wird. Sie wird von der örtlichen Gemeinde erhoben und gilt für alle Immobilienbesitzer.

Das System wurde 2025 aktualisiert, da die alten Bewertungen seit Jahrzehnten veraltet waren. Jetzt basiert die Steuer auf drei Faktoren: dem geschätzten Wert der Immobilie, einem bundesweiten Basiszinssatz und einem von jeder Stadt oder Gemeinde festgelegten Multiplikator.

Die Höhe variiert stark je nach Lage der Immobilie. In vielen Gebieten liegt sie zwischen 0.26% und 1% des Immobilienwertes pro Jahr. Kleinere Städte liegen in der Regel am unteren Ende, während größere Städte mit höheren Multiplikatoren, wie Frankfurt oder München, etwas teurer sein können.

Für Käufer aus Luxemburg mögen diese jährlichen Kosten im Vergleich zu den Kaufsteuern und Gebühren nicht besonders hoch erscheinen. Es handelt sich jedoch um wiederkehrende Ausgaben, die Sie frühzeitig in Ihr Budget einplanen sollten, um die Eigentümerschaft langfristig besser verwalten zu können.

Anzahlungen und Abschlusskosten in Deutschland

Wenn Einwohner Luxemburgs den Kauf einer Immobilie in Deutschland in Betracht ziehen, ist der erste große Schritt in der Regel die Anzahlung. Die meisten Banken können von ausländischen Käufern eine Anzahlung zwischen 20% und 30% des Immobilienwertes erwarten.

Wenn Sie nicht in der EU ansässig sind, kann der Betrag auf 30% oder sogar 40% steigen. Für EU-Bürger mit einem stabilen Einkommen und Wohnsitz können die Anforderungen geringer sein, und in seltenen Fällen finanzieren einige Banken sogar fast den gesamten Kaufpreis.

Kreditgeber achten auch genau darauf, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können. Käufer, die nicht in Deutschland steuerpflichtig sind, können in der Regel nur etwa 60% des Immobilienwertes finanzieren. Das bedeutet, dass Sie die restlichen 40% sowie die zusätzlichen Kosten, die mit dem Kauf verbunden sind, selbst tragen müssen. Ein regelmäßiges Einkommen, eine gute Bonität und manchmal sogar ein deutsches Bankkonto können die Genehmigung erheblich erleichtern.

Zusätzlich zur Anzahlung müssen Sie die Abschlusskosten einplanen. Diese betragen in der Regel weitere 8% bis 15% des Kaufpreises. Dazu gehören die bereits erwähnten Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt ist. Als grobe Richtlinie gilt, dass Notar- und Registrierungskosten etwa 1.5% bis 2% des Kaufpreises betragen, während die Maklerprovision zwischen 3% und 4% zuzüglich Mehrwertsteuer liegt und in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird.

Deutsche Hypotheken funktionieren auch etwas anders als in einigen anderen Ländern. Die Laufzeiten der Darlehen erstrecken sich oft über 20 bis 30 Jahre, und die festen Zinssätze liegen in der Regel zwischen 3.5% und 4.5%.

Für Käufer in Luxemburg bietet dies die Möglichkeit, sich stabile Zahlungen zu sichern, sofern Sie bei der Planung Ihres Budgets sowohl das Anfangskapital als auch die laufenden Kaufkosten berücksichtigen.

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Steuern nach dem Kauf einer Immobilie in Deutschland

Wenn Sie einmal Eigentümer einer Immobilie in Deutschland sind, gibt es noch einige Steuern zu beachten. Die häufigste ist die jährliche Grundsteuer, die wir bereits weiter oben in diesem Leitfaden behandelt haben. Es handelt sich dabei um eine wiederkehrende Kostenposition, die jeder Eigentümer an die örtliche Gemeinde entrichtet.

Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre Immobilie zu vermieten, sind die Mieteinnahmen in Deutschland steuerpflichtig. Auch wenn Sie im Ausland leben, sind Sie verpflichtet, eine deutsche Steuererklärung abzugeben. Einige Ausgaben, wie Hypothekenzinsen oder Reparaturkosten, können steuerlich geltend gemacht werden, aber Nichtansässige erhalten nicht alle Steuervergünstigungen, die für Ansässige gelten.

Der Verkauf der Immobilie kann ebenfalls steuerpflichtig sein. Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wird der Gewinn als Einkommen besteuert. Die einzige Ausnahme besteht, wenn die Immobilie mindestens zwei volle Jahre lang Ihr Hauptwohnsitz war. In diesem Fall ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.

Einige Gemeinden erheben möglicherweise auch geringfügige Dienstleistungsgebühren oder lokale Abgaben. Diese sind in der Regel gering, müssen aber dennoch als langfristiger Immobilienbesitzer in Ihre Planung einbezogen werden.

Für Käufer aus Luxemburg lohnt es sich, sich frühzeitig auf diese laufenden Kosten vorzubereiten. Sie sind zwar nicht so hoch wie die Anschaffungskosten, aber sie sind Teil der tatsächlichen Kosten für den Erwerb einer Immobilie in Deutschland.

Wie Smart Finance Sie unterstützen kann

Der Kauf einer Immobilie in Deutschland von Luxemburg aus ist spannend, aber auch ein wenig verwirrend. Übertragungssteuern, jährliche Grundsteuern und Abschlusskosten summieren sich, und es ist nicht immer einfach zu wissen, was auf einen zukommt. Vorausplanung ist der beste Weg, um vorbereitet zu sein und unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

Bei Smart Finance verstehen wir die Herausforderungen, weil wir täglich mit Käufern wie Ihnen zusammenarbeiten. Unsere Aufgabe ist es, Ihnen den Stress abzunehmen, Ihnen alles in einfacher Sprache zu erklären und Sie bei jedem Schritt zu begleiten – von der Vermittlung Ihrer Hypothek bis hin zur Vorbereitung auf die Steuern, die mit dem Besitz einer Immobilie einhergehen. Mit der richtigen Unterstützung fühlt sich der Kauf einer Immobilie in Deutschland weniger wie eine Hürde an, sondern eher wie ein spannender Schritt in Richtung Ihrer Zukunft.